11-07-1五号楼商业营销初案.docVIP

天 徽 商 业 广 场 5 号 商 业 楼 营 销 策 略 初 案 合肥智联不动产评估咨询有限公司 第一部分、市场分析 市场分析 1、住宅市场——表现低迷 六月收官，一年过半。纵观合肥上半年的楼市销售状况来看表现低迷。合肥楼市先后经历了“国八条”、限购令、商品房“明码标价”、央行上调存款准备金率、银行收紧房贷等多种调控政策。尤其是限购令的落地，直接造成住宅成交量的下跌。 5、6月份合肥楼市成交量对比表 5月份 6月份 涨幅 销量 3933套 3656套 -7.04% 均价 6555.7元/m2 6630.7/m2 +1.14% 面积 374886.66㎡ 360099.42㎡ -3.94% （2）小节：通过以上数据分析可以看出，六月楼市未见多大起色。6月份合肥住宅共成交3656套，较5月份的3933套少277套，下滑幅度为7%成交均，至6630.7元/平米一方面是政策的不断加码和不确定性；另一方面，楼市下跌的预期渐明，让购房者陷入更深的持币观望期。虽有部分盘出现抢购，但总体成交量的下跌才是当前市场的主调。——表现活跃 房地产调控政策的不断加强，无疑对于整个市场都是不利的，但相对于住宅市场的低迷，商业市场却显现出另一番景象。由于包括限购政策在内的多个调控政策不包含商业地产，因此地产类的投资方向已明显向商业市场倾斜，这对于商业项目无疑是一个利好消息，我们必须抓住这一次机遇，在国家调控政策没有新的变化前，加快商业部分的去化。 （1）、合肥近期商业地产成交量对比表 4月份 5月份 6月份 销量 601套套套18748元/㎡ 21915.8元/㎡ 19241.0元/㎡ 4.88万㎡ 万㎡万㎡环比上月分别增加25.5%和68.7%5月合肥全市商业月度均价为21915.8元/㎡，环比上月上涨了3166.9元/㎡这个均价再次刷新了上个月合肥商业均价创造的历史纪录，合肥商业地产全市月度均价首次破2万大关！据查，均价有是合肥天鹅湖万达广场和岸上玫瑰花园，之所以出现成交套数和成交面积增幅差异较大的情况，最主要的原因是本月成交商业之中，大中户型占据较大的比重上月合肥天鹅湖万达广场集中成交的旺势已过，导致在拉升全市商业均价方面力度有所减弱肥商业地产的全市均价已经连续三个月一直攀升，屡破历史纪录 项目名称 铺位类别 在售情况 主力面积 售价/租金 业态 优惠方式 地理位置 新天地城市广场 商业内铺 在售 100-500 一层38000 二层18000 一层餐饮 二层服装 无 一环路与蒙城路交口 大唐国际购物广场 商业内铺 在售 20-30 一层28000 家具、娱乐、休闲 返租1～2年8%；3～6年11%；6～11年12%；11年后120%回购，业主也可选择自主经营 潜山路与望江路交口 信地城市广场 沿街门面 即将销售 40-500 50000 商业品牌店，美食一条街 自主经营、部分招商 临泉路与全椒路交口 万达广场 沿街商铺 售完 100-200 均价60000 万达旗下万千百货主营 包河区芜湖路 福乐门国际购物广场 商业内铺 在售 20-500 一层35000 服装 长江西路与西二环交口 二层25000 乐购超市 明发商业广场 商业内铺 在售 40-400 一层16000 精品 合肥市四里河与肠山路交汇处 二层15000 运动 三层10000 餐饮 安粮城市广场 商业内铺 在售 20-500 一层30000 除饭店外，其余业态不限制，10年8.5%/年返租，10后回购130% 合肥市政务区金寨路与南二环交口处 二层20000 （4）、合肥招商、出租商业地产调查分析： 金大地·1912 商业内埔 招商 一层：120 休闲，服装、娱乐、餐饮 黄山路与西二环交界 二层：90 华侨广场 商业内铺 招商 （不售） 350 +30物业费 负一层：精品百货 合肥市长江中路小东门 1-5层：服装 6-7层：餐饮 8-9层：娱乐 华邦世贸城 商业内铺 招商 全体招商，目前银泰超市入驻 合肥市政务区潜山路与南二环交口 伊赛特 商业内铺 出租 （不售） 50-70 家居卖场，家具设计俱乐部，亲子中心 潜山路与望江路交口 （5）、合肥主要小商品市场调查分析： 项目 名称 定位 在售情况 面积㎡ 售价 租金 销售政策 地理 位置 台湾汽摩配机电市场 五金，钢市 沿街、内铺 售完 100 沿街：9800 出售40年经营权60万 40年返祖，前12年12%；后28年8%。第12年120%回购 包河区南淝河路与采石路交口 城隍庙商业广场（华孚城隍庙） 专业家纺交易中心 前期结束销售 20～30 一楼12000； 二楼8500； 三楼6500； —— —— 蒙城北路与砀山路交叉口处 城隍庙大世界 婚庆、家饰等 二期-1