2004年福州业地产分析(5页).docVIP

福州商业地产的思考 作者：邹福珍 2004年福州房地产业界什么东西被炒的最火？无非就是“小户型”和“SHOPPINGMALL”，而最吸引人眼球和引发争议的当属后者。SHOPPINGMALL的涌现给人一种将重新洗牌福州商业割据的态势，而此前商业地产遭受的冷风又不得不引起人们对其成功性的担忧。SHOPPINGMALL的出现能否给沉寂多年的福州商业地产带来突破？ 福州传统商业割据极其演变： 福州的核心商圈东街口之怪现象：如果你曾经从双抛桥（东街口中心）往省立医院方向走，不出300米你就会发现商业档次递减的令人吃惊。更具思考性的是与东百只有一楼之隔的南后街便是买杂货的地方。东街口核心商圈的确小的可怜，而在这东街口小小的半径内，就集中了东百、大洋百货、三福百货、新华都百货、华都商厦、瑞闽百货等6个百货企业，还有一个即将出现的麦迪逊购物广场如果加上已消失的汇友百货和五洲百货，那就是有9个百货全部集中在东街口这个弹丸之地前期招商的不理想，整个经营业态显得混乱，商家经营水平和品种高低良莠俱存一向低调的沃尔玛今年可能“活跃”起来，在福州再开新店。沃尔玛在福州的一家新店已选址于鼓山新区，占地38余亩。按沃尔玛中国总部的计划，在2005年前，沃尔玛在福州的分店数量应达5家，也就是说，今年还将开设两家新分店。福州世纪联华今年除工业路的分店将开业外，世纪联华还要在福州再开一家新店。目前正在积极寻址，希望今年内可以再开1至2家分店国美、灿坤、永乐、苏宁等专业卖场入榕后，“侵吞”了我市原百货业的家电市场份额。大洋百货店长薛建坦言，在大卖场冲击下，原本毛利就低的家电销售更是负债经营。因各连锁超市巨头的扩张，原百货业日常用品的销售阵地也逐渐丧失。像音像制品零售领域，也受到专业卖场的影响，市场份额日趋缩减，大洋百货此次则干脆将音像制品销售区撤走。 三、2004年福州商业地产动态： 火车站商贸城改造成功，改变了以往混乱的局面，吸引了相当人流。 国际会展中心名店一条街的改造成功，人流量不是很理想。 万象、宝龙、君临天华等SHOPPINGMALL项目的启动。 对福州SHOPPINGMALL的一些思考： 1、生存的机会点： A、城市扩张也给商业地产带来巨大的发展空间。如果福州城市没有扩大，商业地产也就没有更大的发展空间，也就没有今天榕城商业地产热闹的局面。 B、东街口商圈交通最拥挤的，人流量极大，而停车场面积不大，同时将既有的建筑物业重新改造，所投入的成本是十分巨大的，再者，人们无法清晰感受到其整体业态变化的规划和商业运作思路。几个商业地产同时在不同的区域运作，形成了难得的规模效应，对整个市场是一个有益的刺激。百货店对顾客提供的服务是比较全面周到的，因此劳动成本高，加上百货业对地点的要求、品种的繁多、管理的复杂程度，总成本很难降低，所以商品的价格较贵；面对超市、便利店的低价竞争，百货业的困顿则是必然的。 福州目前人口164万，需要的购物广场在16个左右，然而目前福州面积在1万平方米的大卖场就已经达到了20多个今年商业地产开发商的压力一点也不轻。 这项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划是否成功，而且决定着后期购物中心商业运营的管理能否成功招商管理原则第一基本原则：要维护购物中心的产业经营黄金比例。大多数业内人士都比较认同零售、餐饮、娱乐52：18：30的这个购物中心产业经营黄金比例，此比例特别适用于超大型综合性的购物中心，招商要注意维护和管理好这个经营比例　　 第二基本原则：要维护购物中心的统一主题形象和统一品牌形象。购物中心是一种多业态组合的商业组织模式，但它绝不是一个无序的大杂烩，购物中心必须是一个拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业。招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。　　 第三基本原则：购物中心的招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补。简单地说，同业差异就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店进入。譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市；核心主力店同质化无差异更是不能想像的。异业互补的目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。譬如百货、超市因为经营品项不同，可以互补；让顾客逛得疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。　　 第四基本原则：购物中心经营方式的选择原则。购物中心的经营方式基本有三种：自营、联营和租赁。 第五基本原则：招商顺序原则。核心主力店先行，辅助店随后的原则；零售购物项目优先，辅助项目配套的原则。　　 第基本原则：核心主力店招商布局原则。核心主力店的招商对整个购物中心的运营成败，购物中心辅助和配套店的引进都有重大的影响。一个超级连锁店或超级百货公司的入驻，常常能带动整个购物中心的顺利招商与管理。另外核心主力店对于人流