2005中国公式住宅市场概况及发展趋势报告.docVIP

2005中国公寓式住宅市场概况及发展趋势报告 　　1．1影响住宅市场的重大事件回顾 2004年中央政府和地方各级政府出台了一系列针对土地市场、金融市场和房地产市场的管理制度和宏观调控政策．它们对住宅市场的发展具有重大而深远的影响，某些影响甚至已经迅速引起了市场的反应，因此2004年被许多业内人士称为”政策年”。此外．各种重大活动的举办也在不同层面上影响着各地住宅市场的发展。 1．1．1土地政策 2004年更是达到一个高峰。3月31日．国土资源部、监察部联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，要求就”开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，即著名的“8?31大限”：2004年4月29日，国务院办公厅颁布了《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，提出再用半年左右的时间深入开展土地市场治理整顿，同时实施”三个暂停”；5月1日起，国土资源部下发的《国土资源听证规定》正式实施：5月19日．国土资源部《深入开展土地市场治理整顿工作实施方案》出台．对专项检查分工和相关政策界限进行明确。 2002年以来的土地供给限额，保持每年土地供给量在100万平方米左右。 2004年这种影响在许多城市中没有得到充分的体现．但从深圳住宅市场的现状中就能预见各城市未来的发展趋势。 1．1．2信贷政策 121号文件”之后．2004年国家继续出台了一系列政策防范房地产业带来的金融风险。3月央行出台《商业银行房地产贷款风险管理指引》．要求银行严格消费信贷；4月27日国务院发出通知，决定适当提高包括房地产开发在内的四大行业固定资产投资项目资本金比例，房地产开发（不包括经济适用房项目）由20％及以上提高到35％及以上；4月30日开始执行的《关于进一步加强产业政策和信贷政策协调配合控制信贷风险有关问题的通知》中提出，要控制由于固定资产投资的过热而导致的房地产行业的金融风险。这些政策都在一定程度上影响了住宅市场的开发成本和投资规模。 2004年10月29日起央行上调金融机构存贷款基准利率，并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率上浮，在住宅市场中引起了巨大的震动。事实上，利率上调给住宅开发和居民购房带来的实际成本的影响十分有限，但其预示的宏观经济政策的转变和我国进入”加息通道”的传言对市场心理预期的影响却不容忽视。 1．1．3其他地方性政策 2004年一些城市进一步严格了商品房销售条件。特别是上海市政府出台的《关于预售商品房转让问题的决定》．规定预购人购买的预售商品房在取得房地产权证前不能转让．以此限制住宅市场中的投机行为。 2004年．北京市公布了《北京城市总体规划2004-2020年》．其中提出的改变人口和产业过于集中在市区的状况；大力进行城镇住宅和社区生活服务设施的配套建设；住宅层数以四、五、六层为主，在旧城区严格控制高层住宅的建设等一系列规划要求对北京市住宅市场的长远发展将产生一定影响。 2004年上海则开始对居民出售购入不到一年的普通住房所得收益进行征税．以此控制住房市场中的投机行为。 1．1．4重大活动 2004年广州申亚成功更是被视为当年广州住宅市场触底反弹的一个重要诱发因素。此外，这些重大活动也引起了当地住宅布局的变化，北京亚奥板块、上海世博园区和广州亚运村规划所在的广州新城板块都已经成为或预计将成为当地重要的中高档住宅集中区。 1．2住房一手市场回顾与前瞻 1．2．1北京 2004年商品住宅新开工面积2207．2万平方米．竣工面积2344万平方米，销售面积2285．8万平方米，商品住宅销售额1085．1亿元。全年商品住宅平均售价4747元，商品住宅空置面积达727．7万平方米。  　　房地产市场受“8?3”等政策的影响，未来土地供应量减少，廉价土地未来供应量大大减少．开发商投入土地的成本增加，随着地产商现有土地的开发完成．加之原材料价格的上涨，未来几年房价将有一定程度的增长。 1．2．2 上海 2004年上海市总的住宅供应量为2800万平方米，略少于2003年。而高档住宅方面，2004年前三个季度供应量分别为64,2万平方米、1 17．43万平方米、134．97万平方米，年初供应量明显偏小，之后有所回升。在土地供应上，2004年上海住宅用地的公开出让面积1939．5万平方米，较2003年减少584．3万平方米；卢湾、黄浦、静安、徐汇和长宁等五个中心城区出让面积为102．6万平方米．占总量的5．2％，较2003年减少6,3万平方米，且未来中心城区可供开发的住宅用地还将继续减少。 12000元以上住房购买者的比例为本地购房者47％．外省市购房者30％．境外购房者23％。同时．在对住宅的需求中，投资性需求比例有下降但仍较高，根