2007年上海东宏观及房地产市场研究报告.docVIP

宏观市场篇 壹、上海社会经济发展研究 一、上海宏观环境分析 （一）、上海近年总体经济运行情况分析 1、GDP增长 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　数据来源：上海统计年鉴 近几年上海经济增长迅速，GDP增长保持了较快的速度 近年上海经济增长迅速，2005年上海市GDP达到了历史最高点9154.18亿元，按可比价格计算，比上年增长11.1%，其中，第一产业增加值79.65亿元，下降9.7%；第二产业增加值4475.92亿元，增长12.1%；第三产业增加值4588.38亿元，增长10.5% 2、城市居民人均收入支出分析 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　数据来源：上海统计年鉴 上海市城市居民人均可支配收入逐年上升，2003—2005年增长更明显 从统计数据来看，上海近年城市居民人均可支配收入逐年上升，到2005年以达到18645元，相比2002年时的增长了5395元，涨幅达40%。 3、固定资产投资分析 数据来源：上海统计年鉴 近年上海市固定资产投资增幅明显，一直保持上升态势 2004年上海固定资产投资达到历史最高点3084.66亿元，相比2003年有632.55亿元的涨幅，2005年也是保持了上升态势，但其增幅不明显，相比2004年有少量的涨幅，这主要取决于2005年宏观政策的影响。 投资额增幅明显，与未来市政重大规划有关 未来上海一系列重大市政规划的实施是造成固定资产投资猛增的原因。世博会，沿江两岸等地区的基础建设高速启动。一方面带动了固定资产投资上升，另一方面，也造成大量动拆迁的发生，直接拉升刚性需求的增大。 近年上海房地产投资增幅较大，而2005年受政策影响其增幅显缓慢 从上图能看出，2002—2004年三年中，上海房地产投资增幅都已达到了较高的发展速度，2004年更达到了惊人的投资增幅——30.43%，可是到了2005年，其涨幅骤降，涨幅刚达到6.07%。由此可见政策对其影响之大。 4、人口因素 数据来源：上海统计年鉴 从上图可以看出 上海户籍人口增长平稳，居住环境更新等需求客观存在 近几年上海户籍人口增长平稳，2005年统计户籍人口在1300多万人，其每年更新居住环境需求客观存在。 上海外来人口增长明显，而常住人口增幅较大 每年平均增长在40—45万左右，居住半年以上的常住人口增幅较大，此类人群不断的进入上海城市，一方面推动了上海的经济，另一方面起到了对上海房产的居住需求的不断扩充。 5、消费结构与消费能力 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 十一五预期 城市居民家庭人均年可支配收入 12883 13250 14867 16683 18645 稳步增长 城市居民人均消费支出 9336 10464 11041 12631 13773 稳步增长 城市居民服务性消费支出 2482 3033 3369 4084 4447 \ 服务性消费比重 26.59% 28.99% 30.51% 32.33% 32.29% 消费结构逐步升级 单位：元（人民币） 数据来源：上海年鉴、2005年上海市国民经济和社会发展统计公报保持房地产市场持续健康稳定发展 （二）、2007－2010年上海整体发展规划研究 2007-2010年是上海“十一五”规划开始提速发展的四年，是上海深入实施科教兴市主战略、加快“四个中心”建设进入关键阶段的年全球生产要素流动和国际产业转移速度加快居民消费结构逐步升级产业结构调整和城镇化进程加快国际金融中心和国际航运中心建设、推进浦东综合配套改革试点、中国2010年上海世博会、国家规划长江三角洲区域发展把增强城市国际竞争力作为发展主线上海加快建设“四个中心”现代化国际大都市的目标 1、总体经济发展指标——经济稳步增长，创新、金融、物流产业提速 综合考虑未来年发展环境和基础条件世博会，形成国际经济、金融、贸易、航运中心基本框架，取得现代化国际大都市建设的阶段性进展经济保持持续较快健康发展。在优化结构、提高效益和降低消耗的基础上，全市年均经济增长率预期为9％以上，到2010年全市生产总值达到1.5万亿元，逐步形成服务经济为主的产业结构，地方财政收入与国民经济保持同步增长 单位 目标 现阶段状况 年均经济增长率 % 9以上 11.1 第三产业增加值占全市生产总值比重 % 50以上 50.2 中心城区第三产业增加值占中心城区生产总值比重 % 80左右 75 地方财政收入 / 与经济保持同步增长 16