海口项目专项市调查执行计划.docVIP

海口项目专项市场调查 执行计划 凌峻（中国）房地产策划代理机构 2005年06月 一、市场调查目的 市场调查是项目产品开发分析和研究工作的基础部分，是所有决策的基石。通过市场调查可以了解市场至目前为止的静态状况，并为市场未来的发展做出动态预测，从而为项目产品找到市场结构的薄弱部份、市场空白点及未来可能的需求增长点。 本次，凌峻机构对海口项目进行专项市场调查，最终目的是在充分了解及搜集海口房地产市场有关数据的基础上，从动态角度分析地产市场，特别是所在区域地产市场和商圈的发展趋势，从而论定项目所在区域房地产市场的发展趋势、潜在机会，为项目（包括商业、住宅区二种类型）进行市场定位、产品开发提供必要的数据依据，从而为项目制定合理的产品开发策略和营销策略。 二、市场调查主要内容 本次市场调查以项目为中心，针对海口当前的经济环境，房地产市场的供求状况，项目所在区域同类型项目的现状及目标客户进行调研，包括购买力、购买习惯、投资经营心态、现有同类物业的体量、规模、位置及销售状况等。尤其针对以下核心内容进详尽调研： １、重点区域在售楼盘及畅销楼盘的产品特征（面积、户型、户型比例等特点）。 ２、目标客户群的分布和消费特点。 ３、项目区域的楼盘价格水平。 ４、本地楼盘的营销推广方式和媒体运用特点。 ５、商业网点的分布和商圈特点的调查。 通过对上述五个核心问题的调查，对项目所在区域商圈、重点住宅项目做彻底的研究，以寻求最适宜本项目的功能定位和形象定位和价格定位，为本项目的定位推广提供参考依据。 本次市场调查的内容包括： 1、宏观环境调研 （1）城市经济发展环境调查 海口市城市发展水平； 海口市居民人均收入水平、可支配收入水平 （2）城市人口环境调查 城市人口总量、人口的地理分布情况 高、中、低收入人群所占比例及其分布情况 居民的职业特征及年龄结构、性别结构等特征 （3）人文环境 城市价值环境 审美观念 风俗习惯 （4）商业环境 城市零售商品消费总量 城市主要商业区的分布状况及其规模、性质、商圈特征 城市商业网点的密度及其分布特点 主要大型零售商店和商业物业的经营状况 （5）其他宏观环境 城市发展环境 房地产开发法规 城市自然生态资源 2、项目地段环境调研 1）周边居民环境 地段交通环境 地段交通道路的性质 地段交通辐射的区域 地段交通车流状况 项目地块交通条件状况 其他对外交通设施 2）地段商业环境 地段环境中的商业区的类型 地段环境中商业区的经营规模、销售规模 地段环境中商业区商业构成及业态组合情况 地段环境中商业区的规划布局及租金水平 3）地段区位特征 地段所在区域的性质、特征 地段所在区域在城市中的地位 4）地段未来规划状况 地段所在区域的交通规划 地段所在区域的商业规划 地段所在区域的居住区域规划 其他公共设施的规划状况 5）项目开发条件 项目地形地貌调查 项目可进入性、可视性调查 3、项目商圈调研分析 1）项目商圈范围的确定 预测分析项目的商圈范围 商圈调查 描绘项目的商圈范围 2）商圈分析 商圈消费者的人口统计特征，包括人口规模与密度、人口的年龄结构和性别特征、人口的置业分布、人口的收入水平等 商圈消费者的社会特征、包括商圈居民的社会文化、社会阶层等 商圈消费者的心理因素，包括认知程度、行为倾向以及期望的经营形式等 3）经营者调研分析 各类商户的承租能力、承租条件 经营者对项目的要求 4、同类型竞争项目调研分析（包括商业、住宅楼二类） 商业 1）硬件设施 建筑设施 入口、中庭等整体形象 内部装饰 电梯布置 指引设施 银行、ATM等金融服务 商铺间隔 层高设计 理货区及停车场等其它配套设施 2）软件设施 服务台所提供服务内容、服务质量 商场氛围营造 促销、推广手段采用 特色经营内容 经营管理内容与质量 物业管理内容与质量 招商特点 3）业态组合 现有业态种类、分布情况 商家构成 业态经营情况 4）租售价格 租售价格策略（包括优惠措施） 具体租售价格 价格走势预测 5）辐射能力与辐射范围 住宅 1）硬件设施 整体布局规划 户型特点（比例、间隔、创新特点及各类型消费者对户型的需求特点） 外立面整体形象 售楼部布置 园林景观规划 停车场设置 其它配套设施（会所、商业及入口等） 2）软件设施 促销、推广手段采用 物业管理 3）其它 周边的配套 目标客源及构成特点 销售状况 售租价 5、主流媒体（电视、报纸、户外广告、外销特色房展会等）调查 主流媒体构成与特点 各种外销房展会的了解和分析 三、市场调查主要方法 本次市场调查以项目为核心，首先通过与项目发展商部门负责人访谈，了解对项目的总体开发战略、开发目标，从而制定切实可行的市调内容，有针对性地确定市调对象。通过与销售人员的访谈，迅速快捷的了解当地房地产总体状况，购买习惯、购买倾向，租售整体价格等