江门项目工作计划20080708.docVIP

广州美林湖调研工作计划 一、工作规划 （一）调查目的: 1、通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，明确项目定位，对项目的规划提出建议。 2、根据对项目的定位、规划、市场前景、投资风险的调查研究分析，对后续招商及营销推广策略提供有力支持。 （二）本次调研拟解决的问题 1、广州花都区与清远清城区地位、产业发展与本项目的关系以及城市空间发展对本项目的影响 2、项目的辐射范围、辐射能力 3、本项目适宜的形态、功能选择（即做什么东西、放什么元素进去，多个元素如何整合等问题） 4、潜在客户的需求以及满足需求的策略（会不会进来、怎么才能吸引他们进来） 5、运营中要解决的硬件和软件配套问题 6、风险的预测以及降低风险的措施 （三）市场调查的程序: 1、确定调查目的、范围，选择调研方法 2、二手资料收集、分析（区域性基础数据、规划、政策等） 3、 制定项目考察情况表（方便实地考察资料收集与分工） 4、实地考察，熟悉项目 5、深入调研（地块调研、相关产业研究、周边成功与失败的专业市场、需求分析） 6、督导、审核和数据补充调查以及收集表格 7、数据录入及汇总 8、撰写初稿并与委托方沟通 9、根据反馈修改形成终稿 （四）研究范围： 1、商圈调查：以花都区为限，对各类型商业设施调研； 2、产业调查：以花都区为限，了解可为项目提供支持的产业发展情况； 3、专案调查：重点是花都区及周边地区，经营成功或失败的专业市场、大型住宅项目 4、消费者调查：根据选定的业态和明确的项目辐射范围，再行确定研究范围。 （五）研究方法： 采用文献研究，现场调研、观测，焦点小组座谈，深度访谈，问卷调查，案例分析等方法； 二、调查内容 项目开发运作的需要，本次市场调查的重点以花都地区与清远清城区市场环境和广东省典型可比案例为主，通过对专业市场业态组合、招商渠道、经营运作等进行深入调查研究，同时结合项目开发所涉及到的各种因素，融合当前整体社会环境、经济环境、区域城市结构与发展规划等宏观因素，通过全方位的市场分析确保项目的成功开发。 市调报告主要构成内容：（根据项目实际情况做适当调整） 第一篇 花都区与清远清城区宏观市场分析 一、花都区域清远清城区概况 （一）地理环境 （二）行政区域 （三）交通网络 （四）产业概况 （五）工业发展概况 （六）城市发展战略 （七）城市规划 （八）区域发展规划分析 二、花都区域清远清城区经济环境分析 总体经济发展概述 三、花都区域清远清城区消费市场调查分析 （一）消费市场运营特点 （二）消费市场发展分析 第二篇 广州市（花都区）房地产市场分析 一、广州市2013-2014年房地产发展状况 二、广州市商业房地产市场分析 第三篇 广州市花都区竞争产业分析 一、周边楼盘的基本信息分析（嘉都汇、柏景珑汇） 二、周边楼盘优缺点分析 第四篇 项目篇 一、项目的基本概况 （一）区位 （二）交通 （三）区域规划 二、商业环境分析 （一）商业氛围 （二）周边消费群体分析 （三）商业前景分析 三、项目的SWOT分析 （一）优势 （二）劣势 （三）机会 （四）威胁 四、项目的核心竞争力分析 五、项目面临的问题以及解决的方向 六、目标客户访谈 第七篇 项目总体定位建议 （一）项目定位分析 （二）项目的规划构思建议 第八篇 项目运营风险与对策 （一）风险分析 （二）对策建议 三、资源保障 派出不少于5人的调研团队，由具有丰富调研经验的专家带队开展全方位调研 四、委托方协助 为更好完成项目，希望委托方提供以下协助： 1、协助收集花都区城市规划、国民经济发展战略规划等资料； 2、协助召集相关人员座谈，如特定行业经营者、有关政府机关工作人员等。（视情况而定） 五、费用及支付建议 略 时间安排 专项 地点 时间 备注 二手资料收集、分析 广州大学 3天 前期准备（资料收集：网上、地图、图书馆等） 制定项目考察情况表 广州大学 2天 制作表格 实地考察 花都区 2天 项目接触、熟悉 深入调研 花都/清远 20天 地块调研、相关产业研究、周边成功与失败的专业市场、需求分析 深度访谈和座谈 花都/清远 5天 委托方协调 数据录入及汇总 广州大学 3天 按调查手册记录整理归类，重点为住宅状况 审核和数据补充调查 花都/清远 5天 实地核实 市场调研报告撰写 广州大学 7天 第一次提案稿 与委托方沟通、初步分析并讨论修改方案 广州大学 2天 收集意见 最终修改提交正式方案 广州大学 5天 提交打印文本 汇总 52天 可根据实际需求进行调整 pseudonym Ding Bingcheng , to Jiangsu and Zhejiang in Taihu Lake area opened wor