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制度复习要点 第一章 物业管理概述 1、物业管理。P1 2、《条例》调整和规范的范围：仅限于业主选聘物业服务企业所进行的物业管理服务活动。P1 3、是否选聘物业服务企业来对物业实施管理是业主的权力P1 4、物业管理活动的基础是物业服务合同，物业管理活动的实质是业主和物业服务企业就物业管理服务为标的所进行的一项交易。P2 5、《条例》调整的范围：住宅物业、非住宅物业的物业管理活动。P2 6、《条例》的适用范围，既包括城市、也涵盖乡村。 7、物业管理活动应当遵循市场原则。市场原则是物业管理活动的前提条件，本质是业主将自己的物业管理职能从物业管理权限中分离出去，决策权属于全体业主，但职能交由物业服务企业实施。P4 8、非市场性的房屋管理不属于物业管理。P4 9、社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征；市场化是物业管理最主要的特点；双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。P5-6 10、物业管理起源于19世纪60年代的英国。P6 11、1993年，深圳人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规——《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》（地方性条例），2000年中国物业管理协会成立。P10-11 12、《城市新建住宅小区管理办法》是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件，是推动我国全面开展物业管理活动的基石。（全国性的） 13、《条例》规定物业管理的基本制度：1）创设了业主大会2）管理规约3）前期物业管理招投标4）物业承接查验5）物业服务企业资质管理6）物业管理从业人员职业资格7）住宅专项维修资金。《条例》对业主财产权力的尊重和保护，还体现在对侵害业主财产权的救济上。（物业服务企业擅自改变物业管理用房和用途，或利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部、共用设施设备的维修养护，剩余部分由业主大会决定使用。这充分体现了保护业主权益的立法精神）P23 14、前期物业管理包括通常情况下物业管理不具有的一些内容，如管理遗留扫尾工程、空置房出租或是看管等物业管理事项。P26 15、《条例》的法律责任的特点：（1）行政责任、民事责任并存（2）处理好行政处罚和承担民事责任之间的关系（3）体现了业主自我管理、自我监督的原则P30 16、一、（1）业主相互之间的关系：物业管理本质上是业主对物业管理区域内共同利益的维护和管理。（2）物业服务企业和业主之间是完全平等关系（3）开发企业与业主以及物业服务企业之间是大业主与小业主的关系。 三、开发建设单位在物业服务合同中的义务：1）制定临时管理规约并明示买受人2）住宅物业必须通过招投标方式选聘物业服务企业3）提供必要的物业管理用房4）不得擅自处分物业共用部位和公用设施设备5）在保修期限和保养范围内承担物业的保修责任 P31-32 五、业主、业主大会与居委会、物业企业的关系 第十条　首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。 第五十一条　业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。 第五十七条　业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。 第五十八条　因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。 第二章 物业管理服务 1、一、物业管理服务的公共性和综合性，物业管理服务有别于单一客户提供的特约服务，而具有为某一特定社会群体提供服务产品的公共性。 三、物业管理服务的即时性和无形性，物业管理服务不存在流通环节，生产和消费处于同一过程中。 P35-36 2、物业管理服务是指业主与物业服务企业通过物业服务合同约定的公共性服务。包括两方面的内容：一是对房屋及配套的设施设备和相关场在进行维修、养护、管理；二是维护相关区域内的环境卫生秩序。P36 3、物业管理服务主要包括的内容：1）房屋共用部位的维修、养护与管理2）房屋共用设施设备的维修、养护与管理3）物业管理区域内共用设施设备维修、养护与管理4）物业管