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建筑承包人优先受偿权如何行使 　　核心内容：建筑承包人优先受偿权如何行使？建筑承包人优先受偿权的行使期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算，建筑承包人优先受偿权不具有溯及力。他们行使是通过协议方式，申请法院拍卖的方式。接下来法律快车小编为您详细介绍。 　　建筑承包人优先受偿权的行使 一 建筑承包人优先受偿权的行使期限 　　1、建筑承包人优先受偿权的权利起算点 　　关于行使权利期限的起算点，建筑承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。将建设工程竣工之日认定为建设工程款优先受偿权的权利起算点的立法理由自不待言，而将建设工程合同约定的竣工之日也认定建设工程款优先权成立时间，主要是针对建设工程尚未竣工但已发生纠纷，即出现“烂尾工程”的情况而作出的规定。实践中，建筑承包人建设工程款优先受偿权不仅仅可能在建设工程完成后发生，也可能发生在工程的建设之中。有时，因为发包人资不抵债而濒临破产，或者发包人与承发包双方之间发生了诉讼等原因，都可能致使建设工程的停建、缓建，而合同法并未规定此种情形下建筑承包人的优先受偿权，这致使在不少“烂尾工程”中，建筑承包人的工程价款优先受偿权无法得以实现，严重损害其利益。为了弥补法律的这一漏洞，将合同约定的竣工之日也认定为建设工程款优先受偿权的权利起算点。据此，实践中如果将烂尾工程整体拍卖时，应以拍卖所得款项优先清偿承包人的建设工程款项；当由新的开发商受让该建设工程时，新的开发商应首先支付拖欠的工程款后方可受让该建设工程。 　　2、建筑承包人优先受偿权不具有溯及力 　　自合同法颁布至今，关于该条规定是否具有溯及力的争论一直持续不断。由于大量的拖欠工程款纠纷成立于合同法生效之前，有人因此主张合同法之规定应当具有溯及力，否则不能够解决实践中存在的问题。但是，笔者却认为合同法中关于建筑承包人的优先受偿权的规定不应具有溯及力。理由如下：首先，法律具有前瞻性，是对未来的社会秩序进行的事前调整和规制。根据“法不溯及既往”的原则，除有特殊规定外，原则上不具有溯及力，合同法亦应如此。其次，根据“物权法定”的原则可知，物权的种类由法律明文规定，不得私自创设物权。建设工程款优先受偿权作为一项法定的优先权，在合同法生效之前并不存在，法律自然也无法对并不存在的权利加以保护。所以，合同法中关于建筑承包人的优先受偿权的规定不应具有溯及力。 二 建筑承包人优先受偿权的行使方式 　　1、协议方式 　　根据合同法关于建筑承包人优先受偿权的有关规定，发包人不能按约支付工程款的，如无约定或法定限制优先权行使情形的，建筑承包人可与发包人协议以建设工程折价。具体协议时，既可以将建设工程直接折价抵偿给承包人，也可折价转让给第三人。只要双方折价不损害其他第三人债权或有其它违法行为，其折价行为均受法律保护。如果在发包人外欠债务较多时，却以明显不合理的低价折价抵偿债务的，其它债权人可以根据合同法有关规定，对折价抵偿行为请示撤销。 　　2、申请人民法院拍卖方式 　　发包人与承包人在就工程折价不能达成协议时，依据合同法第二百八十六条应由承包人申请人民法院依法委托拍卖机构拍卖变现，申请人既不能自己直接将工程拍卖，也不可自己委托拍卖机构拍卖。否则，由此造成损害应负民事赔偿责任。 　　建筑承包人优先受偿权的效力 一 建筑承包人优先受偿权所及的标的物的范围 　　关于标的物的范围，合同法没有规定，这里有几个问题值得探讨。 1 关于建设工程占用范围内的土地使用权。我国现行法律规定房产、地产在交易中必须共同作为交易的标的，但并未将建筑物视为土地的一部分在法律中加以规定。因此，笔者认为，建设工程占用范围内的土地使用权不应属于担保物的范围。但是，在承包人行使建设工程优先权而拍卖建设工程时，应当将建设工程与土地使用权一并拍卖，但就土地使用权的价值部分承包人不享有优先受偿权。 2 关于建设工程的从物，如组装或固定于该建设工程上的动产。笔者认为，根据从物随主物的原则，从物应为优先权的标的物所及。 3 关于建设工程的附合物，如因装潢而增值的部分。按照所有权取得的一般原理，附合物由担保物的所有人或发包人取得所有权。因附合物与建设工程成为一体不可分，若分离会降低物之价值。但同时，建设工程因装潢而增值的部分并不是建筑承包人所创造。 二 建筑承包人优先受偿权所担保的债权范围 　　关于债权的范围，台湾学者认为包括三部分，即报酬、垫款和损害赔偿。对此，合同法规定债权的范围包括工人的报酬和材料款等，不包括违约损害赔偿。第一，关于报酬，由于其中包含了职工的工资和劳动保险费用，因此属于债权的范围，当无疑问。第二，关于损害赔偿，合同法明确规定建没工程价款不包括建筑承包人因发包人违约所造成的损失。第三，关于垫款，建设部、国家计委、财政部