拓新水墨林溪项市场调研报告.docVIP

拓新水墨林溪项目市场调研报告 前言 非常荣幸能够承接水墨林溪项目的策划代理工作，离开对市场的全面了解和持续关注，任何项目都不可能取得好的营销业绩。 水墨林溪项目即将进入销售阶段，本阶段市场调研重点针对以下两个环节：一是房地产市场的现状和走势，二是长寿市场的竞争态势和竞争对手.对这两个方面有了清晰的认识，结合项目具体情况，我们就能够制定出项目营销工作地目标、策略，以及实施计划。 由于时间有限，市场调研工作在涉及面和深度上，有可能存在不足，我们将不断更新和完善，市场研究工作，将贯穿项目整个营销周期。 一、下半年，市场究竟会怎么走？ （一）从小阳春说起 1、概述 这或许是今年各类媒体上,评价房地产市场用得最多的一个词。 市场整体成交上去了。今年1——4月成交量为560万平方米，比07年同期增长24%，比08年同期增长更是达到惊人的50%，4月借春交会的势，成交一举达到225万平方米。 企业也是风光无限。龙湖重庆公司09年1——5月销售突破26亿，金科重庆公司09年前4个月成交突破10亿。值得关注的是，在资本市场上，重庆地产企业也开始有所突破，龙湖发了14亿的企业债、相当于一个规模不小的IPO，金科和隆鑫借壳上市也进入实施阶段。 2、小阳春是怎么来的？ 08年市场非常冷，到09年突然变得阳光明媚，这其间最大的一个原因，我们认为还是由于房地产行业自身的重要性，以及由此衍生的政府拉动。 （1）政策 包括行业政策和货币政策。在行业政策方面，二套房、二手房转让税费等都有明显松动，此外，地方政府表现得尤其主动，比如荣昌，去年底房交会优惠力度之大，堪称空前；在货币政策方面，银行一再调低贷款利率（低至7折），也给了购房者足够的消费信心。 （2）资金的力量 如果说信心比黄金更宝贵，那资金就是市场的血液。 今年一季度，银行新增贷款供给4.58万亿，新增存款2.98万亿。银行的存款比例显示，企业存款在大幅增加，各人存款小幅下滑。几条巨大的资金流按下面的渠道在涌动： 银行——企业——银行 银行——企业——股市（资金监管相对比较严，但还是难以禁止）、房市、债券市场 个人——从银行取钱 + 09年原可能用于储蓄的现金——投入股市、房市 中小企业——被兼并，拿到现金——进入房市、股市（对抗潜在的通货膨胀） 有了充足的现金支持，房市从去年的寒冬中，终于缓过一口气。 （3）拆迁的拉动 今年重庆市政府计划总体拆迁量是400万平方米，主要以为现金安置为主，赔偿标准大致为当地房价的100——120%（比如两路拆迁建面价格3400——3700，龙溪镇建面价格4500，都高于当地普通商品房价），并且本年拆迁完成情况直接纳入政绩考核指标，各区政府去年又得到中央政府大笔救市资金，不差钱，拆得起，一季度投入拆迁资金达到92亿，如果按3500元/平方米的补偿标准，足以拆迁260万平方米，并且很多地方是拆了直接建市政绿地。 按照目前约260万平方米的拆迁进度，加上08年拆迁的滞后释放，业内普遍估计一季度成交量中，至少有180万方由拆迁购买力贡献。 （4）刚需的启动 春节是传统的房地产销售旺季，去年被寒潮压抑了的刚性需求，在市场回暖后在09年一季度集中释放，为这拨行情起到了推波助澜的作用。 附：哪些人在小阳春里买房 三月份重庆主城成交套均面积98平方米，二月份96平方米，三月份90平方米，明显体现出紧凑型户型走俏的市场特点。 而小户型往往是三部分购买力来支撑，一是拆迁户，二是满足基本需要的初次置业，三是投资性需求，这和今年拆迁及银行存贷款比例的变化是一致的。 此外，由于改善型置业始终存在，重庆滨江住宅、低密度住宅也取得了较好的市场业绩，而这部分购买力往往向大企业集中，比如龙湖、金科等，这两家企业在09年1——5月合计约40亿，其中高端物业龙湖占的比例更大。 由此，我们可以看出，这一拨小阳春，需求呈一个哑铃型，高端重，低端重，基数最大的中间阶层缺乏活力。在一次和业外人士的座谈会上，一个装饰行业的与会者的言论比较触及实质：你仔细看身边称得上小康的家庭，有几家还没有买小区房，又有几家买得起洋房别墅，你让他们为什么买？拿什么来买？你给他们一个买的理由？ 重庆市城镇居民人均居住面积是，31.5平方米。 3、小阳春背后的寒意 （1）成交价格（表一） （2）潜在供应量 ——目前重庆市场上已拍未开发土地，与空置房面积合计，接近4000万平方米。 ——今年重庆一季度，重庆市推出约3万亩土地供开发，如果按2.5的容积率计算，可以开发大概7500万平方米房屋。 ——开发商和政府手上马上可以拿出来开发的地，已经足以开发5——10年。 （3）拿地的热情 ——据《中国房地产报》，全国一季度土地成交仅约为去年同期40%，去年土地出让为重庆政府贡献101亿元收入，今年一季度实际到位不足8亿。