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论未来我国民法典中应如何完善不动产登记制度 　　程啸 　　一、引言 　　秘鲁学者德·索托及其研究小组在对发展中国家进行长期大量的实证性调查研究后发现：之所以发展中国家经历无数千辛万苦的努力始终无法进入西方国家那样高度发达的资本主义社会，享受市场经济带来的繁荣与富裕，根本原因就在于：这些国家缺乏一套僵化的资产体现为活跃的资本的正规所有权制度，从而导致巨大的资产因被排斥在法律制度之外而无法转换为资本服务于社会经济的发展。在西方国家，由于每一块土地、每一栋建筑物、每一件设备、每一件存货都在所有权文件中得到表述。这些资产和经济的其他方面紧密相联;所有权文件成为这个庞大的潜在联系过程中可见标志。由于这一表述过程：资产就能产生出与它们的物质存在相平行的一种不可见的存在方式。资产能够用作贷款的抵押物，在美国，用于开办新企业的资金的一个最重要的来源就是抵押企业家的房屋。资产还能用作联系资产所有人的信用历史的纽带，用作偿还债务和纳税的记录地址，用作公共设施机构向资产所有人提供服务所需的可靠基础，用作发行有价证券(例如背书抵押债券)的基础——这些有价证券然后又能在二级市场上再贴现和销售。由于这一潜在的、不可见的联系过程，西方国家能够为资产注入活力，使之成为通用的资本。西方国家的正规所有权制度着手把资产加工成资本所采用的方法是，仔细描述资产在经济和社会中最有利用价值的方面，使它们在记录系统中得到确认(就