房屋开发基本成本架构(国税用).docVIP

开发项目基本成本架构（2004.05.17） 规划地块综合技术经济指标（惯例）： 1、规划总用地面积： 2、总建筑面积： 3、建筑占地面积： 其中：住宅建筑面积： 架空层停车面积： 地下车库面积： 公建建筑面积： 其中：商铺建筑面积： 物管用房面积： 会所建筑面积： 4、规划居住户数（人）： 5、规划居住人口数（人）： 6、建筑密度（％）： 7、容积率： 8、绿地率（％）： 9、车位/车库数（辆）： 开发成本项目： （一）、土地成本： 土地价： 实际成交价 土地出让金：按土地评估价执行 40 ％计算（如包含在土地价中，则不再另计成本）： 契税：出让金的3％ 评估测量费：按土地出让金100万元内按1.5‰计，以上部分按2.5‰计。 权属变更土地登记手续费：按评估价的5‰ 地籍测绘费：1元/m2 注：土地成本与项目容积率的关系如下： 公式：容积率＝规划建筑面积/规划用地面积，例如 A、当土地价为50万元/亩时 容积率为1.50时：土地成本分摊计入建筑面积为500元/m2； 容积率为1.60时：土地成本分摊计入建筑面积为470元/m2； 容积率为1.70时：土地成本分摊计入建筑面积为440元/m2； B、当土地价为60万元/亩时 容积率为1.50时：土地成本分摊计入建筑面积为600元/m2； 容积率为1.60时：土地成本分摊计入建筑面积为560元/m2； 容积率为1.70时：土地成本分摊计入建筑面积为530元/m2； （二）、拆迁成本： 按照桂林市新的拆迁政策办理。 招标确定评估中介机构，现场确定拆迁补偿价格。 （三）、建安成本： 勘探费： 800元/眼，一般控制20m×20m/眼。 设计费：40元/m2（含规划方案设计一般档次为6～8元、较好的12元左右；建筑及水电施工设计多层为10～15元、小高层为15～25元；园林景观及深化施工图设计约为15元）。 图纸审查费： 施工图审查费：按建筑工程设计费的20％收取（含基础勘察）； B、防震、抗震审查费：多层为800～1600元/栋； 消防审查费：3000m2以下的1000元/栋、以上的3000元/栋； D、 E、 建筑造价： 多层建筑（6层以下）： 普通住宅建筑造价一般为550元/m2，去年以来建筑材料涨价后约为600元/m2（包含基础、土建、水电安装）。标准为： 砖混结构、铝合金窗、外墙马赛克或外墙漆、内墙抹灰、卫生间贴1.50m白瓷砖。 小高层建筑（12层以下）： 建筑造价一般为900元/m2，去年来材料涨价后约为950元/m2，另加地下室约1500元/m2（地下室面积计算）、电梯约100元/m2以及机电部分（消防、应急系统、变频供水等）。 工程监理费：按造价总额1.5%～2.5％计。 放线费：648元/点（测绘院现场放线收取）。 环保：环境影响评估（表或书）约10～20万元。 室内环境检测800元/点、室内水质检测500元/点。 防雷检测费：多层800元/栋、小高层1500元/栋。 建筑施工排污费：按建筑面积5元/m2。 （四）、规划报建费： 市政建设配套费：按工程总造价的3％计 工程质量监督费：工程总造价的0.18％ 预算、定额编制管理费：工程总造价0.13％ 招投标管理费：工程总造价的0.1％ 招投标委托代理费：工程总造价的3～5‰ 教育附加费：工程总造价1％ 白蚁防治费：按建筑面积2元/m2 建安劳动保险费：工程总造价2％ 墙体材料专项费用：按建筑面积4.6元/m2 散装水泥专项资金：按使用量3元/吨 白蚁防治费：按建筑面积2元/m2 建筑施工人员意外伤害及意外伤害医疗保险费：工程造价1亿元以内按0.3％、1亿元以上按0.25％。 人防费：按18元/m2。 （五）、配套、基础设施成本： 供配电：按供电局新规定，取消增容费改为电缆下地驳接费250元/KVA（按项目总用电容量计算）。具体标准为：配电标准为6 KW／户，设高、低压供配电材料、安装费（地下部分）按实际计算。 给水系统：按一户一水表DN25/户，地上部分施工费550～1200元/户、市政和地下部分材料及安装费用另计。 排水、排污系统（市政部分）：按照实际发生的工程费用计。 消防设施配套费：一般约为多层为15元/m2、小高层为25元/m2。 智能化安防系统（含可视对讲、红外监控、背景音乐、巡更系统、停车系统）约为15～25元/m2（参考澳洲花园智能化工程标准）。 小区道路、绿化、园林景观工程：按建筑面积预算为50～100元/m2，一般折中计算为75元/m2。