济南槐荫街项目行性研究.docVIP

济南槐荫街项目 可行性研究 山东华安集团 2013.12 目录 一、项目工程概况 3 1、项目公司简介 3 2、地理位置 3 3、区域同期开发的主要项目 4 二、立项的必要性 5 1、建设的目的 5 2、建设的意义 5 三、市场分析预测 6 1、社会经济环境分析 6 2、青岛市房地产市场分析 8 3、片区内楼盘对比 9 4、项目地理位置优势分析 15 5、项目机会点分析 15 四、总体规划 15 1、项目基本数据 15 2、项目开发进度 16 五、项目收益测算 18 1、销售收入 18 2、成本 19 3、税收 20 4、项目利润 20 六、融资需求及增信 21 1、融资需求 21 2、项目增信 21 3、还款来源 21 七、项目效益分析 22 1、经济效益 22 2、社会效益 22 3、环境效益 22 八、综合结论 22 一、项目工程概况 1、项目公司简介 山东华安集团有限公司成立于1996年，注册资金1.6亿元，是以房地产为核心业务，具有一级开发资质的专业化集团企业。先后开发了世纪樱园、锦绣樱园、庭岸风景、龙凤花园、东方明珠、凤城丽景、欣诚家园、美林花园、宏基花园等楼盘，已建和在建面积超过400万平米。 2、地理位置 项目坐拥经十路济南形象大道，坐享阳光新路银座沃尔玛商圈繁荣，出则享济南商圈繁荣，入则怡周边军区大院之静谧生活。周边有市立医院、儿童医院、营市幼儿园、沃尔玛、银座等配套设施环部，邮局、银行、餐饮、购物等一应俱全，生活配套成熟完善。项目地段交通方便，有117路、81路、101路、K90路、K56路、K157路、202路等多路公交车。同时西客站及周边配套设施的落成，京沪高速开通，轻轨、地铁的规划建设，都彰显了本项目的区位优势。 3、区域同期开发的主要项目 区域同期总开发量庞大，其中主要项目有：凯旋新城嘉苑20万㎡；连城水岸20万㎡；新世界阳光花园13.6万㎡；绿地新里卢浮公馆49万㎡；保利中心70万㎡；路劲御景城41万㎡；龙腾国际花园园50万㎡。 二、立项的必要性 1、建设的目的 项目地块位于济南西客站片区，3520工厂生活区北区改造项目已纳入济南市棚户区改造项目，南区改造已经完成。本项目建设目的在于改善片区内住户的居住环境，同时提高土地的使用效率，使片区内的规划布局更合理，土地价值得到最大的彰显，实现该地块经济效益、环境效益和社会效益的统一。 2、建设的意义 该项目属于济南市槐荫区棚户区改造项目，区政府高度重视， 该项目的建设顺应政府棚户区改造的政策和规划，有利于完善城市功能改善城市形象，同时极大的改善区块内群众的居住条件，消除旧楼存在的安全隐患，提高了土地的使用效率，提升土地的内在价值。项目的顺利实施能够以点带面，促进企业在济南市场的大规模布局。 三、市场分析预测 1、社会经济环境分析 2013年面对复杂多变的国际形势和国内经济运行环境，我国实施了积极的财政政策和稳健的货币政策，国民经济运行总体良好：虽然经济增速有所放缓，但仍保持相对稳健的步伐；工业生产平稳增长；居民消费持续增长；投资增速虽回归常态，但依然保持较快增长；外贸仍保持增长，但增速放缓；货币信贷运行回归常态；城镇新增就业稳步增长。 根据国家“据国家“十二五”发展规划，到2015年我国工业化率将由现在的50%上升到65%左右，城镇化率将由现在的45.7%上升到60%左右。工业产值每增加1个百分点，就可以带动GDP增长0.6个百分点，城镇化率每增加1个百分点，可以带动GDP增长1.5-2个百分点。工业化和城镇化建设将成为经济发展的强大驱动力。短期来看，房地产行业仍是拉动经济增长的主要动力。 济南市现在共辖历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清六区和平阴、济阳、商河三县及章丘市。2012年末，全市户籍总人口609.21万人，人口密度为745人/平方公里。2012年济南市完成生产总值4812.68亿元，比2011年增长9.5%。分产业看：第一产业增加值252.92亿元，增长4.7%；第二产业增加值1938.14亿元，增长9.2%；第三产业增加值2621.62亿元，增长10.1%。按常住人口计算，人均生产总值69574元，增长8.4%，折合11022美元。三次产业增加值比例由5.4:41.5:53.1调整为5.2:40.3:54.5。2012年全市全部税收收入709.3亿元，增长8.5%；地方公共财政预算收入380.8亿元，增长17.0%。全年城市居民人均可支配收入32570元，增长12.7%。在市委、市政府的坚强领导下，全市呈现出经济运行逐季回升、平稳向好，社会事业健康发展、和谐稳定的良好局面。 2、济南市房地产市场分析 济南是山东省省会，位于山东省的中西部，具有良好的区位优势。在全国来说是连接华东与华北的门户，是连接华东、华北和中西部的重要枢纽；位于环渤海经