赢商共享-商业产商圈黄金定律843307651.docVIP

商业地产商圈黄金定律　　商业地产作为近年发展迅猛的一项专业地产，其开发经营与住宅、写字楼物业市场大有不同。一个商业物业无论大到数十万平方米的SHOPPINGMALL，还是小到几平米的卖场柜台，市场调查工作都十分重要，尤其对于商业的商圈调查来说，其区域更富弹性、更集中，内容更加广泛、程度更加深入，相应难度会更大一些，因此有必要就商业物业之商圈研究作专业探讨。　　一、商圈的定义　　“商圈”（zone）本为零售学名词，意指商业圈或商势圈，即在一定时间内达到某一商业物业吸引交易的范围以及消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，以某商业物业为圆心，划定的一系列同心圆形或椭圆形区域，即为优先选择到某商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。简单地说，就是来店顾客所居住活动的地理范围。对于每个商业店铺来说，其产品销售范围通常都有一定的地理界限，即有相对稳定的商圈。不同的商业店铺由于所在地区、经营规模和经营条件的不同，其商圈的规模和形态存在很大差别。同一个商业店铺在不同的经营时期由于受到不同因素的影响，其商圈规模也是时大时小。商圈一般按层次分为核心商圈（primary tread zone）、次级商圈（secondary tread zone）、边缘或辐射商圈（tertiary tread zone）。　　核心商圈：商业物业消费的中心地区，一般情况下，较大规模的单体商业企业或较小型的小规