土地增值税清算指引（征求意见稿）-ahhf-l-tax.docVIP

土地增值税清算指引 土地增值税清算管理 （一）土地增值税的清算主体 土地增值税的清算主体为纳税人。国家税务总局《土地增值税清算管理规程》第三条规定，《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。 （二）土地增值税清算中纳税人的权利、义务和责任 1、纳税人的权利 纳税人依法享有知情权申请延期申报权申请退还多缴税款权权陈述与申辩权等《国家税务总局关于纳税人权利与义务的公告》（2009年第1号）所规定的一切权利。 2、纳税人的义务和责任 （1）纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性，并依照法律规定承担相应的责任。（清算规程第四条，征管法25条、63条、64条） （2）应清算项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。可清算项目，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。（清算资料清算规程第十一条） （3）纳税人清算土地增值税时应提供的资料： *土地增值税清算申报表及其附表（见附件）； *房地产开发项目清算说明。主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、建筑供材方式、项目分期、销售、关联方交易、融资、税款缴纳、成本费用分摊方式以及是否申请享受免征普通标准住房土地增值税等基本情况和主管地税机关需要了解的其它情况； *发改委备案立项文件、国有土地使用证、建设用地规划许可证及附件、建设工程规划许可证及附件、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、初始产权登记证、测绘报告、竣工验收备案表； *国有土地使用权出让（转让）合同，取得土地使用权所支付的地价款凭证，按照国家规定交纳的有关费用的凭证； *拆迁协议（合同），拆迁房、拆迁安置费签收花名册或签收凭证； *银行贷款合同及银行贷款利息结算通知单； *项目规划、设计、勘察、工程招投标、工程施工、材料采购等相关有效凭证； *竣工验收报告、工程竣工决算报告、甲供材料设备购领存明细表； *商品房销售台账、销售合同等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料； *开发项目中的公共配套设施，建成后产权属于全体业主所有和建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的相关证明资料，开发项目前期物业管理规约； *转让房地产有关税金的完税凭证。对于同一张完税凭证属于多个开发项目缴纳税金的，应在完税凭证上注明清算项目缴纳的税金金额; *中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。 *主管地税机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件； *主管税务机关要求提供的其他有关资料。 依据《土地增值税清算申报表》，纳税人在清算申报时还需要补缴税款的，应及时结清有关土地增值税税款。 三 土地增值税清算流程 1、对于应清算项目，按下列流程组织土地增值税清算 （1）确认项目是否符合应清算条件； （2）主管税务机关应按照《土地增值税清算管理规程》的要求对纳税人清算项目加强前期管理，对符合应清算条件的纳税人发出税务事项告知书，告知纳税人应进行清算（通用文书，文书需要列明纳税人清算项目名称，清算项目具体范围纳税人清算申报时间——一般为符合应清算条件之日起满90日止）。 （3）纳税人应按规定的期限要求和资料报送要求报送清算报告、清算申报表，办理土地增值税清算申报。纳税人在规定的期限内报送资料有困难的，应向主管税务机关提出申请延期申报，并应在税务机关核定的延期期限办理土地增值税清算申报。对纳税人既未按规定要求报送资料办理土地增值税清算申报，又未向主管税务机关申请延期申报或虽申请延期申报但主管税务机关未予批准的，主管税务机关应按征管法的规定予以处理。 （4）主管税务机关对纳税人报送的土地增值税清算申报资料进行初审，对符合条件的，由受理人员签章并注明日期，受理纳税人清算申报。报送的清算资料不全的，应要求纳税人在15日内补报后，再予受理。 （5）受理清算后，税务机关应组织开展清算审核。清算审核可以采用多种方法，如处理清算审核小组进行审核、利用软件进行审核、采用纳税评估方法进行审核、采用购买服务进行审核等。各地需要根据自身情况和具体采用的方法明确审核流程、明确流程控管。自受理清算申报之日起税务机关一般在90日完成的清算审核，确需延期审核的，可以适当延期。 （6）主管税务机关在审核时，对纳税人未按规定确定清算对象、确认清算收入和扣除项目金额、计算应纳税款的，可以依法进行调整；对纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申