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宜兴市环科园绿园路南侧地块投资分析报告 宜兴市地处江苏省南端、沪宁杭三角中心，东面太湖水面与苏州太湖水面相连，东南临浙江长兴，西南界安徽广德，西接溧阳，西北毗连金坛，北与武进相傍。滆湖镶嵌其间，三氿（西氿、团氿、东氿）相伴市区两侧。总面积2038.7平方千米（其中太湖208.7平方千米）；建成区面积54.92平方千。宜兴全市户籍总人口106.05万人。其中城镇人口64.00万人，乡村人口42.05万人。宜兴市辖4个街道、14个镇：宜城街道、城北街道（屺亭街道）、新街街道、新庄街道、张渚镇、西渚镇、太华镇、徐舍镇、官林镇、杨巷镇、新建镇、和桥镇、高塍镇、万石镇、周铁镇、芳桥镇、丁蜀镇、湖父镇。其中，城北街道（屺亭街道）委托宜兴经济开发区管理；新街街道委托环科园管理。 宜兴近年来，进一步健全和完善了社会保障制度，扩大了养老、医疗、失业、工伤、生育五大保险覆盖面。年末全市参加养老保险人数26.23万人，参加医疗保险人数26.76万人，参加失业保险人数17.27万人，参加工伤保险人数15.51万人，参加生育保险人数15.51万人。全市企业离退休人员养老金和所有失业人员失业金全部实行社会化发放，累计享受失业保险待遇人数、享受领取农保金人数、享受农民基本养老保险金人数、享受征地农民生活保障金人数分别为2376人、4656人、175291人和12708人。 宜兴城乡居民生活水平不断提高。全年城镇职工工资总额15.01亿元，比上年增长16.4%，城镇职工平均工资22145元，比上年增长18.5%。根据城市住户抽样调查资料，全年城镇居民人均可支配收入16089元，比上年增长16.3%；根据农村住户抽样调查资料，全年农村居民人均纯收入8005元，比上年增长14.2%。年末城乡居民人均储蓄存款21532元，比上年增长11.3%。 宜兴地图 二、房地产市场概况 改革开放三十年，是市场价格体制不断完善、生产力极大提高、社会经济快速发展、人民生活不断提高的三十年。尤其显著的是住房方面——拥有一个温馨舒适的家是百姓最大的追求，居住条件的好坏成为衡量家庭生活质量的一个重要指标。 近年来宜兴人民居住条件继续改善。据城镇、农村住户抽样调查，城镇居民人均住房建筑面积36.09平方米、人均住房使用面积26.98平方米，农村居民人均住房使用面积44.5平方米。 改革开放三十年来，宜兴市房地产开发经历了一个从无到有、从小到大、从弱到强的发展阶段，总体上呈现持续快速发展态势。房地产业，已成为拉动全市投资增长的重要力量。经过二十年的发展，全市房地产开发企业经营能力进一步提高，综合竞争实力明显增强。一批颇具知名度，市场占有率较高的房地产开发企业脱颖而出，显示出宜兴市房地产开发企业较强的竞争优势。 所以总的来说，宜兴市房地产业一直保持健康持续发展的良好态势，开发投资结构不断优化，市场供需衔接良好。宜兴市今年的成交数量与成交金额与去年相比持续保持着上涨的势头,但是上涨幅度很小，涨幅不大，市中心地区房价基本趋于稳定，涨幅不大，部分郊区有小幅度的下降趋势。在一轮轮宏观调控的打压下购销双方心态都有所调整,百姓对楼市观望的态势未见有根本的转折,但我们从并未大幅下跌的成交均价上看到了宜兴楼市平稳的信号,给持有“期望”、“企盼”信念的开发商带来新的遐思。房地产业继续保持可持续的健康发展的良好态势。 三、地块投资分析 1、地块概况（查看公告：宜地挂告字[2009]第44号） 宜兴市环科园绿园路南侧地块位于宜兴市环科园绿园路南侧、龙池路北侧。规划用地总面积8650.5平方米（合12.98亩），规划用地性质为商业住宅用地，规划容积率为≤4.9，建筑密度为≥25%，绿地率为≤35%。 2、地块配套情况 宜兴市环科园绿园路南侧地块周边有成熟住宅小区文昌花园、龙华苑、新城花园、世纪花园等，有铜峰小学、铜峰中学、、汇文中学、苏州大学附属第一医院宜兴分院、丝厂卫生所、大统华超市等配套设施，基本满足居民的日常生活出行。 3、地价分析 该地块位于宜兴市宜城地区住宅用地三级地范围内，宜兴市住宅用地基准地价是指基准日为2004年1月1日，土地开发程度为宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气，宗地红线内土地平整“六通一平”的开发水平下，平均容积率为1.2，土地使用年期为住宅用地70年的国有土地使用权平均地价，宜兴市宜城地区住宅用地三级地基准地价为900元/m2。该地块地价的基准日为2009年5月20日，开发程度为宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气，宗地红线内土地平整“六通一平”的开发水平下，容积率为4.9，住宅用地70年的国有土地使用权价格，设定的地价内涵与基准地价内涵相比，两者在容积率、评估基准日方面存在差异，需进行修正。经修正后该地块地价约为2550元