北海公寓项目市调研报告市场调研报告.docVIP

北海公寓项目市场调研报告 一、调研目的： 加深对北海公寓周边项目的认知程度，为北海公寓项目策划和销售工作的开展提供市场方面的决策依据。 二、区域界定： 本次调研区域为北至济青高速公路，南至东风街，东至潍县中路，西至新华路。 样本类型：六个竞争项目、十六个一般项目。整体调研区域划分为一个竞争区域，两个一般区域。 三、调研数据分析： （一）、竞争区域分析： 重点分析点为销售价格及其走势、销售率、2009年1-4月份销售情况、交房时间、交房标准、近期推广方式等，以对本案产品打造及销售推广工作提供重要信息。 区域竞争对手概况： 楼盘名称 占地面积（㎡） 建筑面积（㎡） 规模及户数 产品形态 主力户型 （㎡） 单价（元∕㎡） 销售情况 润地凤凰城 80000㎡ 260000㎡ 8栋多层、10栋高层，2000户 多层、 销售率90% 鼎邦丽池 23366㎡ 87326㎡ 4栋高层，500户 高层 87-166㎡ 起价2588，均价3000 年后每月10套，销售率80% 专家公寓 80000㎡ 280000㎡ 7栋多层、8栋高层，2000多户 多层、3200 基本处于滞销状态 国大·东方天韵 233591㎡ 325267㎡ 76栋住宅，2095户 多层、小高层 年后30套∕月 青青家园 24688㎡ 54500㎡ 4栋小高层,430户 小高层 72-170㎡ 均价3000 年后20套∕月 中和·香槟花园 28000㎡ 68700㎡ 6栋多层、1栋高层 90—148㎡ 多层均价3088，高层均价3000 多层尾盘 高层不详 项目名称：润地凤凰城 物业形态：多层、高层 规模及户数：分四期开发，目前一二期基本售罄。 户型及面积：高层、多层 销售情况：共分四期开发，目前销售一二期，销售率90%左右，高层由于价格较低，销售速度较快。 价格及其走势： 多层均价3200元∕㎡，高层均价2700元∕㎡， 五一以后上调70元∕㎡ 交房时间：2009-12-31 交房标准：毛坯 推广手段：高层降价清盘 优势：开发商实力较强，口碑较好，并且高层价格较低 劣势：多层价格较高，面积较大造成总价过高容易滞销；并且开发周期过长，对前期业主容易造成影响 项目名称：鼎邦丽池 规模及户数：四栋高层，前排两栋18层，后排两栋26层，共计500户 户型及面积：87-166平方米 销售情况：80%，目前剩余约100户 价格及其走势：起价2588，均价3000，130平方米户型价格“五一”后每平方上调30元 开盘时间：2008年1月 交房时间：2009年6月 交房标准：毛坯 推广手段：目前无 优势：楼间距较大，社区景观较好 劣势：户型设计一般，部分户型面积较大，容易滞销 项目名称：专家公寓 规模及户数：7栋多层，8栋高层 户型及面积：123-182㎡ 销售情况：不详，很差 价格及其走势：基本未变 交房时间：2009年6月 交房标准：毛坯、精装修（需加价） 推广手段：楼体广告、搜房网 优势：产品种类齐全，多层较受市场欢迎 劣势：地段较偏、工程质量有问题、售楼员素质很差 项目名称：国大·东方天韵 规模及户数：一共76个楼座2009-12-31 交房标准：毛坯 推广手段：目前优惠1万元 物业费：0.7-0.9元 优势：地段很好，且价位适中 劣势：户型设计一般，公摊太大 中和·香槟花园 规模及户数：6栋多层，1栋高层 户型及面积：二三室，90-148㎡ 销售情况：多层清盘阶段，高层不详 价格及其走势： 多层清盘价格下调 交房时间：多层已交房，高层2009-12-31 交房标准：毛坯 推广手段：多层清盘优惠 物业费：多层0.5元∕月，高层1.0元∕月 优势：多层为现房，品质较高 劣势：地段较偏，且价位较高 2、区域楼盘特点： 产品面： 物业形态：区域物业形态以高层为主，有一小部分多层。 户型及面积：户型以两室三室为主，面积80-130㎡为主，整体面积分布在80-170㎡。 区域楼盘多为多处于销售中后期，部分大规模楼盘如润地凤凰城、国大·东方天韵继续开发。 客源面： 区域购房的客户多为自住，投资客户较少。购房客户大体分为三类：一是周边工业园产业园区的工作人士，二是邻近区域提升居住质量的人士，三是外地来潍坊看好高新区发展前景的人士，三类客户并存，均以自住为主，同时一个重要的客户来源渠道为政府机关、企事业单位的团购。 区域客源对住宅品质和开发商品牌表现出一定的关注，但并不强烈。 销售推广面： 价格走势：由于目前区域市场不景气，区域价格基本上处于稳定状态，部分楼盘清盘使价格小幅微降，如润地凤凰城的高层和中和·香槟花园的多层。自从去年金融危机开始整个区域市场就很不景气，今年上半年刚性需求释放才出现了“小阳春”现象，