成都天地芳苑读开发区评估报告书.docVIP

成都天地芳苑开发区车库评估报告书二、目的，为提供价格依据。、原则本评估报告在遵循公正、公开、客观、科学、合法评估原则的前提下，结合评估目的，对受托房地产价格进行评估。具体依据如下：1、合法原则：房地产估价应当以估价的合法使用、合法交易、合法处置等为前提进行估价。2、最有效使用原则：房地产估价应当以估价对象的最有效使用为前提进行估价。最有效使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。3、替代原则：要考虑同一市场上相同物品市场价值的经济原理，在同等条件上对估价对象的结果不得明显偏离类似的房地产的正常价格。4、估价时点原则：估价结果必须为估价时点时的客合理价格，同时此估价结果的应用必须受估价时点的限制。5、需求与供给原则：商品价格受需求与供给关系的影响，同时房地产具有地理位置的固定性和差异性。使其需求和供给限于局部地区，房地产市场是地区性市场。6、公正、公平、公开原则：房地产估价应按照规定的规程，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地正常的市场体格进行。、评估依据1、国家建设部、国土资源部及省市有关部门颁布的有关法律、法规、规章及政策性文件。2、《房地产估价规范》、委托方提供的建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《国有土地使用证》及其它证明文件。、评估人员现场勘察、测量、调查、核实的资料及该单位提供的资料数据。、市份房地产市场价格水平及市场状况。、价值定义本次估价考虑估价目的下估价时点的客观合理价值。该估价以待估物业现有状况下法定用途为依据，采用公开市场价值，价值单位为人民币。、估价对象概况 估价对象配套设施大学：小区位于西南交大和电子科大中间约500米中小学：离锦西中学和锦西小学约200米,离交大附中约300米，交大附中，交大附小，锦西小学，锦西中学，九里堤小学。幼儿园：楼下就是金苹果幼儿园,交大智能幼儿园约200米商场：位于人人乐与沃尔玛中间约150米,离沙湾商圈约1000米邮局：离沙湾邮局约1000米银行：楼下农行,离工行约300米招行建行约100米.建设银行，农业银行（楼下），招商银行，工商银行，中国银行医院：小区后门是社区医院,离西区医院及成都保健院约1500米其他：周边众多商务酒店,离二环路金港湾酒店(四星)1500米,喜玛拉雅约1000米 交通状况交大西路西站，星河路站，九里堤公交站。具体：56路，48路，48A路，101路，101A路，36路，75路，93路，93A路，512路，3路，340路等等、方法——年纯收益 r——还原率 g——租金收入增长率 n——车库使用年限 在本次评估中假设年纯收益与资本化率不变 3.具体计算公式及过程 每月收益的确定 因天地芳苑无地下车库，所以参考天地芳苑周围小区地下车库租金情况：锦西民园租金为每月300~550元/位、交大智能二期租金为每月400元/位、交大智能五期租金为每月400~500元/位、锦西花园租金为每月400元/位，综合各方面因素，确定天地芳苑地下车库每月租金为450元/位。 每月费用的确定 根据现场询问小区物业管理部门以及随机访问小区住户，得知车库的维护、清洁等方面基本没有固定单独的相关费用，但是有地下车库的小区住户每月会多交部分物管费，因而我们将此部分作为车库耗费，从租金收入中扣除。综合锦西民园、交大智能二期、交大智能五期、锦西花园的情况，考虑天地芳苑的相关费用为每月15元/位。 年收益增长率的确定 我们认为，在当今物价飞涨的社会，单个车位的租金不会一成不变，为了简化计算，我们根据历年CPI增长情况计算出了平均的通货膨胀率作为我们评估该资产收益的增长率。计算方法如下： 首先，根据国家统计年鉴，我们查出了近5年的CPI增长情况： 年份 2010 2009 2008 2007 2006 增长率/% 3.3 -0.7 5.9 4.8 1.5 其次，根据几个平均法计算固定增长率，即为：3% 因此，天地芳苑单个车位的收益增长率大致为3%。 车库还原利率： 案例给出的资料显示，土地的还原利率为6%，房屋比土地高出2%，即房屋的还原利率为8%，由于车库并不属于土地，而属于房屋建筑的一部分，即车库的还原利率为8%，而经过现场的实地勘查，8%的还原利率也符合天地方苑小区物业的投资回报要求，故在天地方苑车库价值评估过程中，将车库的还原利率定为8%。 使用年限的确定 案例中所显示的资料是2000年的相关资料，其中该项目的开发期为2年，使用年限为70年，并且自开始距离目前已经过了11年的时间，这11年当中，包括2年的建设期以及9年的使用期，故车库的剩余使用年限为59（70-11）年。 P=