REITs的风收益考察及其对保险资金运用的适用性.docVIP

REITs的风险收益考察及其对保险资金运用的适用性 [摘要]法律的完善推动REITs不断成熟，REITs市场的国际化和一体化使得房地产市场超越了区域市场的局限，进入机构投资者在全球范围内的资产配置视野。与房地产信托投资计划、房地产抵押支持证券(MBS)以及房地产股票相比，REITs具有自己的独特优势。REITs作为房地产证券化产品，具有适中的风险收益特征，与其他金融产品具有低相关性，对保险资金具有一定程度的适用性。　　[关键词]REITs，风险收益，保险资金运用 　　一、REITs的含义及其在国内外的发展 　　房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts，REITs)是一种专门投资于房地产业的证券化的产业投资基金，通过发行股票(受益凭证)，集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将投资不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。 　　按照REITs组织形态不同，美国REITs可分为信托型和公司型两种。按照投资人能否赎回分类，可将REITs分为封闭式和开放式两类。封闭式REITs的发行规模固定，投资者只能通过二级市场投资，同时为保证原始投资人的权益不被稀释，上市后不得再募集资金。开放式REITs的规模是变化的，投资者可以按照基金净值申购和赎回股份或受益凭证。按照投资对象的不同，REITs可分为权益型BElTs(Equity REITs)、抵押型REITs(Mortgage REITs)和混合型REITs(Hybrid REITs)。(1)权益型REITs属于房地产权益的证券化产品，拥有并经营收益型房地产，并提供物业管理服务，主要收入来源为出租房地产获得的租金，是REITs的主导类型。 (2)抵押型REITs属于房地产债权的证券化产品，直接向房地产所有者或开发商提供抵押信贷，或者通过购买抵押贷款支持证券(Mortgage Backed Assets，MBS)间接提供融资，其主要收入来源为贷款利息，因此抵押型REITs资产组合的价值受利率影响比较大。(3)混合型REITs既拥有并经营房地产，又向房地产所有者和开发商提供资金，是上述两种类，型的混合。总的来看，无论是数量还是市值，权益型REITs占绝对主导地位，其次是抵押型REITs，混合型REITs的重要性最低。 　　REITs作为一种房地产证券化产品，在发达国家已有几十年的历史，尤其在美国和澳洲的发展已经非常成熟。在亚洲则是2000年以后在日本、新加坡、香港地区、台湾地区等地出现。值得注意的是，RElTs的国际化使得房地产市场超越了区域市场的局限，呈现出国际化、一体化的趋势。比如，为了争夺REITs上市资源，新加坡和香港地区展开了或明或暗的竞争。这种竞争主要体现在法规建设等金融基础设施上面。香港地区允许海外REITs上市就是效仿新加坡，而香港地区修订后的《房地产投资信托基金守则》将REITs借贷比率从资产净值的35%修改为资产总值的35%，新加坡针锋相对，将借贷比率提高到60%。作为在全球范围内配置资产的机构投资者，得以REITs纳入投资视野，进而分享区域房地产市场高速发展的丰厚利润。中国如果不抓紧制定相关法律，推动REITs在内地的上市，大量国内的优质地产项目有可能被海外机构大批收购后，再通过REITs的形式，流失到海外交易所。这样，一方面出于提高REITs回报的考虑，国内优质地产租金的定价权在很大程度上被海外机构所掌握，另外面对国内优质地产的丰厚回报，国内投资者却没有渠道和工具进行投资。到那时，国内投资者可能要遭受商业地产高租金和房地产投资无门的双重损失。 　　2004年中国实施宏观调控政策以来，房地产市场遭受银根紧缩的压力，这时出现了两幅迥然不同的图景。一些资金紧张的中小地产商在银行融资门槛提高的情况下，转向房地产信托计划，催生了房地产信托的繁荣，也引来了监管机构对房地产信托的整顿。澳洲麦格里银行、摩根士丹利等外资机构则趁势扩张，在上海、北京等大城市大量收购购物中心、写字楼和服务式公寓等商业地产，并准备通过REITs在海外上市实现资金的增值循环。由此，REITs开始进入人们的视野。应该说，从更宏观的金融稳定角度，央行乐于见到另一种房地产直接融资工具出现，避免房地产市场的大起大落对银行体系造成巨大的冲击。证监会和证券交易所对所有扩大证券市场深度和广度的产品持一贯的欢迎态度，将创造条件推动REITs上市流通。银监会一方面对商业银行过度参与房地产市场忧心忡忡，另一方面对信托公司能否承担起私募的房地产信托计划到公募的REITs的历史性转变颇有疑虑。总之，REITs作为一种房地产金融工具，涉及的市场、机构和监管机构众多，必须