普法学习--物权九大亮点值得关注.docVIP

普法学习材料—— 物权法两部司法解释 九亮点值得关注 　　自2007年10月1日《物权法》施行以来，涉及物业管理方面的纠纷案件不断增加。今年5月24日，最高人民法院公布了《物权法》两部司法解释、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》。两部司法解释让《物权法》“落地而行”，更易操作，将会有效解决物业管理中的“疑难杂症”和解析“物业管理”“热点焦点”问题，其中九大亮点值得关注： 　　亮点一：明确界定了“业主”的定义，从法理上确立了业主的合法身份。 　　司法解释：“依法登记取得或者根据物权法规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。” 　　解读：在现实生活中，常遇到购房者因各种原因而未能办理房屋登记领取房屋产权证，如果仅以是否获得产权证来作为认定业主身份的标准，那这部分人的小区、大厦各种应享有的权利就很难及时得到保护，小区、大厦共有设施，共有部分的利用以及参与业主大会、物业管理中的等共同受理权就很难得到正常行使。此次司法解释明确把已经签订了商品房屋买卖合同、支付了房款、或已合法居住，但因各种原因而未能办理房屋登记领取产权证的情形，依然可以认定为共有小区、大厦业主的正确身份。这就从法理上真正确立了业主的合法身份，有效避免了因身份模糊而造成的物业纠纷案件的发生。 　　亮点二：合理扩充了“物业服务”的范围，从业主角度明确了物业服务企业应尽义务的依据。 　　司法解释：“物业服务企业公开做出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分”。 　　解读：近年来，小区业主、业主委员会同物业服务企业纠纷矛盾时有发生，一个很重要的问题就是一些物业服务企业的一些小区管理承诺和一些服务细则往往很难兑现，业主权益受到损害。为了更好维护业主的合法权益，此次司法解释依据合同默示条款理论，合理扩充了物业服务企业应承担义务的依据范围：不仅限于物业服务合同中的明示条款内容、法律、法规规定、相关行业规范，而且把物业服务企业公开作出的服务承诺和制定的服务细则、守则、投标文件作为物业服务合同的组成部分并确定物业服务企业应尽义务的依据。这不仅有效地维护了广大业主的合法权益，也极大的促进了物业服务企业的内在质量。 亮点三：“露台”含义有了明确界定，从产权归属上最大限度维护了业主的合法权益。 　　司法解释：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： 一 具有构造上的独立性，能够明确区分; 二 具有利用上的独立性，可以排他使用; 三 能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。” 　　解读：楼盘露台、小区花园等部位权属问题一直争议不休，纠纷不断。此次司法解释终于明确界定释明“专有部分”，要求：除了“构造”和“利用”上的独立性外，明确必须经过登记。但对于列入房屋买卖合同的“露台”认定为专有部分的组成部分。从而最终明确界定了“列入房屋买卖合同的露台”为业主专有部分的产权归属，有效地维护了业主的合法权益。 　　亮点四：“居改非”明确将利害关系人科学界定为整栋建筑物内的业主，扩延了利害关系人的范围，有效规范了住宅小区、大厦的生活秩序。 　　司法解释：“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第77条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。” 　　“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第77条所称‘有利害关系的业主’。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。” 　　解读：“居改非”是困扰业主正常生活秩序的顽症，几乎每个住宅小区、住宅大厦都有这样的问题，不少经营者在住宅小区、住宅大厦开公司、办咖啡室、开饭店、美发店等，把规划用途为住宅的房屋用于非居住使用，将用于水、电、气等公用设施的办公等非居住消耗费用以普通居住消耗费用缴纳，不仅使小区公共设施资源过多过快消耗，也给其他居住业主造成极大不便，极易引发争吵纠纷。此次司法解释“居改非”的最大亮点就是明确将利害关系人范围扩延而界定为“整栋建筑物内的业主”，即没有整栋建筑物内的业主同意，“居改非”将不会成立。同时，本栋建筑物之外的业主有利害关系的应提供其房屋价值、生活质量受到损害和影响的证明。从而极大地规范和维护