第4章 房屋拆评估.docVIP

第四章 不动产征收（征用）补偿评估 本章学习目的 1.明确房屋拆迁、土地征收、土地征用、房屋拆迁评估与房屋拆迁补偿的基本概念2.了解我国房屋拆迁政策的历史演变及现状3.掌握征用国有土地的房屋拆迁补偿评估4.掌握征用集体所有土地的房屋拆迁补偿评估5.掌握拆迁评估中房地合一的评估法和房、地分离的评估法两种评估模型。 基本概念 1. 房屋拆迁。房屋拆迁，是指建设单位或个人（拆迁人）根据建设规划要求和政府所批准的用地文件，在取得拆迁许可证的情况下，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民（被拆迁人）重新安置，并对其所受损失予以补偿的一系列行为。根据《土地管理法》的规定，我国房屋拆迁包括城市房屋拆迁和农村房屋拆迁。通常所指的房屋拆迁是指城市房屋拆迁，在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》。农村的房屋拆迁一般适用《土地管理法》的有关规定，称为征地拆迁。2. 土地征收和土地征用。土地征收是国家为了社会公共利益的需要，依照法定程序将农民集体所有的土地转变为国有土地，并依法给予被征用土地的单位和个人一定补偿的行为。土地征收的基本特征是：1）土地征收是一种国家行为；2）土地征收必须经省级以上人民政府批准；3）土地征收必须依法进行补偿、安置等。土地征用是指国家或其职能部门基于公共利益的需要或在紧急状态下对集体土地实施暂时的占用或使用，待事态处理完毕后将征用的土地予以归还，并对征用土地造成的损失进行补偿。由于只是他人的土地使用权受到暂时性的影响和限制，因此被征用人获得的补偿相对土地征收较低。 3. 房屋拆迁评估。房屋拆迁评估是指为确定被拆迁房屋的货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价值进行评估。房屋拆迁评估价值对应被拆迁房屋的房地产市场价格，不包括搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成的停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成的停产、停业的补偿费，按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由被拆迁人和拆迁人协商确定，协商不成，可以通过委托中介评估确定。 二、国内外的相关研究状况 1.国外相关研究。对于城市拆迁补偿标准的确定，国内外运用较为普遍的是评估的方法，即对被拆迁项目的房地产价值进行评估。从国外来看，英国在1884 年便出版了房地产评估的专著，详细论述了收益法。1927 年RrthJ.Mertzke 在房地产评估界发表了具有划时代意义的《房地产估价过程》，将价值理论与评估理论紧密结合起来，指出在完全竞争的均衡条件下，正常价格、长期成本和资本收益值之间互为等值，这一思想成为房地产价值评估中不同评估方法相互验证的理论基础。此后，K.Lee Hyder，Harry Grant Atkinson 和George L.Schmutz 分别推广和发展了比较法、收益法和成本法等价值评估技术。伴随着房地产业的发展，房地产评估理论和方法一直处于不断更新和完善过程中，尤其是深化了特殊情形下的评估理论、定量化方法的研究，比如在英国，收益法经演变形成了包括租期复归法、等收益率法和硬核法在内的收益法体系。 2. 国内相关研究。我国房地产评估研究始于20 世纪30 年代，1930 年章植出版了《土地经济学》，1935 年张辉出版了《上海市地价研究》，1944 年王季深出版了《上海之房地产》等一系列著作，对地产价格作了初步研究。1949年新中国成立后，受前苏联产品经济思想的影响，认为城市房屋不是商品，因此房地产价值及价格评估研究被忽视。党的十一届三中全会后，开始对房地产价值理论进行探索性研究。1980 年邓小平同志做出了住房制度要改革的批示，房地产价值理论研究与实践探讨取得重大突破，普遍地承认社会主义也存在地租，接受了地价是地租资本化这一古典理论，对住宅商品化、房地产经济等进行了深入的研究，逐步形成了房屋商品化理论体系。1991年，住房与城乡建设部政策研究中心、中国城市住宅问题研究会和房地产估价委员会组织的课题《房地产价格评估方法与应用》完成，这标志着我国房地产评估理论基本框架的形成。近年来王才亮、王成国及徐凡等分别在房屋拆迁补偿对象、补偿范围和补偿原则等领域也做了大量有益的探索。 一、房屋拆迁制度演变 房屋拆迁制度，是指在城市规划区国有土地和农村集体所有土地上，因城镇建设发展的需要，经政府有关部门审批，由拆迁人拆除被拆迁人现有城市房屋，并给予被拆迁人补偿和安置的法律制度。城市拆迁制度是中国所独有的一项法律制度，世界大多数国家是通过建立土地征收制度解决因建设需要而拆除房屋这一问题的。土地征收是国家因公共事业的需要，按照法定程序，对私有土地所