业务法律风险防控解析.ppt

 总结： 1、在相关法律文书条款设计上尽可能地完善。 2、谨慎签署合同，不乱揽责任，严格执行内部防控制度 3、重视相关法律文书的签署与证据保存。 4、关注每一单的进展，及时发现风险所在，通过 自行协商、第三方调解、发律师函、诉讼或仲 裁等多种合法途径。 5、充分利用品牌优势，提高服务水平与质量。 业务合同法律风险防控 ——业务合同基本原理与实务 法务部 王军 一、业务合同概述 合同定义 《中华人民共和国合同法》第2条：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议 业务合同分类 ·制式委托类 求购、求租委托 代理销售委托等 ·制式合同类 租赁合同 买卖（居间）合同 ·其他 带看确认书 意向金协议 · 业务合同的存在意义 明确权利义务，准备书面证据 保护交易安全，惩罚违约行为 二、买卖及居间法律关系 买卖合同和居间合同 分别见于《中华人民共和国合同法》第九章——买卖合同和第二十三章——居间合同。 （1)买卖合同中，卖方的法定义务为 ·依照合同的约定交付标的物并转移标的物的所有权 ·质量瑕疵担保 ·权利瑕疵担保 ·从合同义务——交付有关标的物的单证、资料 ·合同附随性义务——通知、协助、保密 思考：《武汉市存量房买卖（居间）合同》中哪些条款涉及了买方的义务？ 买方的法定义务有； ·依照合同的约定支付价款 ·接受卖方交付的标的物 ·其他（检验标的物等） 思考：1.买卖双方的法定义务中，有哪些是最主要的义务？ 2.根据权利义务的一致性原则，你能说出买、卖方双方的权利吗？ （2）居间合同的法律规定 ·居间合同的定义 《合同法》第四百二十四条:居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会（报告居间）或者提供订立合同的媒介服务（媒介居间），委托人支付报酬的合同。 提问：居间的本质是什么？它与代理有什么区别？ 居间人不仅要报告订约机会，还要居中斡旋，传达委托人与第三人的意思，努力促成其合同成立 居于交易双方当事人之间起介绍、协助作用的中间人 媒介居间 报告居间 居间人接受他人委托，寻觅、搜索信息报告委托人，从而提供订立合同的机会 两类居间 判断一下: 我们房产中介属于哪一类居间？ 居间人一般只能是经过有关国家机关登记核准的从事居间营业的法人或公民。 房产居间合同中的最常见法律关系 委托方（第三人 ）----- 居间方 ——委托方（第三人） ·居间人法定权利义务 两项权利1.居间人的报酬请求权（居间成功） 2.居间人的费用偿还请求权（居间不成） 三项义务： 　1．报告订约机会或者提供订立合同媒介的义务。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告（?合同法?第425条第1款） 2．忠实义务。居间人应当如实报告订立合同的有关事项和其他有关信息。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任（?合同法?第425条第2款) 3．负担居间费用的义务。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担（?合同法?第426条第2款） ·特征： A.复合合同 B.双务合同 C.有偿合同 D.诺成合同 ·相关法律知识： 实体法：《合同法》《房地产法》《物权法》《婚姻法》《继承法》等 程序法：《民事诉讼法》《仲裁法》等 ·合同结构 当事人姓名或名称 标的物（第一条） 价款（第二条） 支付方式（买方）（第三条） 三、?武汉市存量房居间(买卖)合同? 交易税费的承担（第四条） 居间方义务及报酬获取（第五条） 办理（贷款）过户——第六条 权利瑕疵担保义务（卖方）——第七条 交付标的物及相关——第八、九条 违约责任——第十、十一、十二 欺诈赔偿——第十三条 补充条款——第十四条 争议解决的方式——第十五条 不可抗力——第十六条 效力-------第十七条 签章 移交清单及资料清单 ·签约准备及填写标准(详见公司发文) A.准备工作应充分、细致 了解客户资料及房产情况 提示客户带全证件、材料及准备好相关文件 对客户的过份要求有预案应对 其他（良好心态、耐心有技巧的沟通等等） B.填写中重点注意的几个问题 1.定金与定金罚则------《担保法》的规定 订、定有别 定金种类(立约、定约、成约