城市化进程中楼市的略定位和制度框3.docVIP

城市化进程中楼市的战略定位和制度框架 ???????????????????????????? ——中国房地产发展研究报告（三） 华生 2010年7月1日报告的前半部分发表于《中国证券报》 本文为作者原稿 ?? 同时，数据也显示，在北京、上海、广州等一线城市，每年新增住宅面积同样既可以满足城市户籍人口增加和改善的需要，也可满足常住人口增加（包括农民工和其它外来城镇人口）的需要。因此，房价飙升的一线城市也不是因为相对于正常需求，住宅供给面积的绝对不足（见表八）。?? 表八 京沪穗人口及住房情况 地区 年份 2005 2006 2007 2008 2009 北 京 年末实有住宅建筑面积(万平方米) 32665 34661 36270 城镇常住人口（万人） 1333.3 1379.9 1439.1 城镇常住人口平均住宅建筑面积(平方米) 24.50 25.11 25.20 户籍非农业人口（万人） 905.4 929.0 950.7 户籍非农人口平均住宅建筑面积(平方米) 36.08 37.31 38.15 上  海 年末实有住宅建筑面积(万平方米) 37997 39895.4 42049.02 43194.72 常住非农业人口（万人） 1567.1 1620.3 1676.16 1713.98 常住非农业人口平均住宅建筑面积（平方米） 24.25 24.62 25.09 25.20 户籍非农业人口（万人） 1148.94 1173.30 1196.94 1216.56 户籍非农人口平均住宅建筑面积（平方米） 33.07 34.00 35.13 35.51 广州 市区人均居住面积（平方米） 19.44 19.90 20.46 20.93 常住人口（万人） 975.58 1004.58 1018.20 1033.45 数据来源：《北京市统计年鉴2009》；《上海市国民经济和社会发展统计公报》；《上海市住房建设规划（2006~2010年）》；《上海统计年鉴2009》；《广州市国民经济和社会发展统计公报》?? 如果供给方至少在表面上看不出多大问题，我们接下来考察需求，并结合供求两方面寻找和揭示其中潜藏的矛盾。?? 首先当然是人们热议的投机需求。中国历来不乏各种炒房团活动的踪迹。海南国际旅游岛的规划一批，全国蜂拥而至的炒客立即将房价炒高数倍，只是最近的典型一例。其实这只反映了一个简单的现实，即尽管过去一些地方房地产泡沫的教训已经惨痛，但我们对炒房获利始终还没有设防。?? 其次是投资需求。很多从事房地产销售的人员估计，投资需求在许多房价快速上升的城市占交易量30％-50%的比重。城市里晚上不开灯的闲置小区和闲置房也比比皆是，但人们很难有确切的数字。只是大家都知道，对城里家境不错的市民来说，拥有几套住宅已经非常普遍。即使对于城中村或城郊的农民来说，因搬迁而补偿三、五套住宅也早已不是新闻。尽管如此，最近山西一个不起眼县城里落马的科级局长兼煤老板，被曝出在北京、海南购买了38套住宅（其中北京33套），还是让人们开了眼界。这不仅证实了山西等地煤老板在北京疯狂买房投资的传闻，也侧面揭示了投资性购房在一线和热点城市房地产需求中扮演的巨大份量。?? 其三是一般称之为的改善性需求，这在当下被认为是应当被充分保护和扶持的正当需求。但数据显示，分配严重不均的超前改善性需求也是导致需求扩张的一个重要的因素。按照国家统计局的数字，到2008年，我国按城镇户籍人口的人均住房已达到28平米，已赶上人均国民收入为我们5—10倍的近邻韩国和日本。即使加上基本上无房、只住集体宿舍或工棚的1.5亿进城农民工，常住人口人均住房也超过了21平米（见表九）?? 表九 城镇居民住房情况 年 份 城镇户籍人口人均住宅建 筑面积(平方米) 实有住宅建筑面积（亿平方米） 城镇常住人口数（万人） 城镇常住人口人均住 宅建筑面积（平方米） 2003 23.7 89.11 52376 17.01 2004 25.0 96.16 54283 17.71 2005 26.1 107.69 56212 19.16 2006 27.1 113.99 57706 19.75 2007 120.87 59379 20.36 2008 28 128.47 60