城市土地集约利用潜评价的应用研究.docVIP

城市土地集约利用潜力评价的应用研究 时间：2005-1-28 13:51:13???? 阅读：318次 城市土地集约利用潜力评价的应用研究 陈 莹，刘 康，郑伟元，邓红蒂，唐程杰 ? ????? 摘要? 城市土地管理的核心之一是集约利用管理。作为国土资源大调查的一项重要内容，城市土地集约利用潜力评价应该充分立足于城市土地管理的需要，努力为各级政府的城市土地管理决策提供科学依据。此文从科学性、可操作性角度出发，根据城市试点经验，总结概括了城市土地集约利用潜力评价的内容与目标，同时详尽阐述了评价成果预期在土地管理中的具体应用领域或意义，并提出了与之相对应的业务创新设想。对城市土地集约利用潜力评价目标内容及其应用前景的正确认识，不仅是寻找、确定其评价方法与技术路线的基本依据，同时也是引起各级领导重视、积极推广评价实践的一项重要措施。 ??? 关键词? 城市土地；集约利用；潜力；应用 ??? 集约利用管理是城市土地管理的核心内容之一。作为国土资源大调查的一项重要内容，开展城市土地集约利用潜力评价的目的，是要通过研究影响城市土地利用的因素，制订相关的评判准则，评价城市土地的利用效率和效益，找出当前城市土地利用的潜力，寻求城市土地最有效利用的途径，从而为政府制定集约利用政策，建立全面、科学、合理的用地管理与决策体系提供理论依据及相关技术支持。 ??? 1城市土地集约利用潜力评价的基本内容 ??? 城市土地集约利用潜力评价是通过设计一整套城市土地集约利用评价的指标体系，探索不同背景下城市土地集约利用的标准及其评价方法，进而对全国所有城市土地的集约利用状况进行现状调查与潜力评价。对一个城市土地集约利用潜力的评价分宏观、中观、微观三个层次，宏观层次的评价是对一个城市土地集约利用水平的总体评价，中观层次是对城市内部区域的评价，微观层次则是对具体地块的评价。 ??? 城市土地集约利用潜力评价的基本目标包括三个方面：一是评价一个城市或城市中一个区域土地集约利用的水平；二是找出城市中一个区域或一个地块现实的土地利用潜力；三是制定城市土地集约利用审核的标准体系。这三个方面的内容并不是完全独立的，而是相互关联、互为补充的，但又不能互为替代，各自都有特定的内容与应用形式。 ??? 1．1集约利用水平的综合评价 ??? 集约利用水平的综合评价主要在宏观层次和中观层次，是对一定范围内土地集约利用的综合评价与反映。其核心内容是建立一个描述土地集约利用总体水平的指标集。通过指标集的实际值与合理值的比较，反映城市当前土地集约利用水平的高低，以及不集约利用发生的原因。这一评价结果要求具备城市间和城市内部区域间的可比性，可以反映城市间土地集约利用水平的差距。 ??? 1．2现实利用潜力的评价 ??? 现实利用潜力的评价主要反映在中观层次与微观层次上，是指考虑了技术经济合理性的现实利用潜力。它不仅要说明潜力的大小、类型，还要指出其具体的范围及空间分布。现实利用潜力的评价将直接为政府的规划、计划，甚至具体项目的审批提供依据。 ??? 1．3指标标准体系 ??? 评价指标包括宏观、中观层次的描述性指标与中 观、微观层次的诊断性指标，这些指标的合理值（或值区间）都可用作相应层次用地审核或规划计划的直接判断依据。 ??? 2 成果应用领域 ??? 集约利用理论是城市土地利用管理的基础理论之一。集约利用评价成果的应用领域几乎涵盖了从规划编制与管理、地用管理、市场管理，到资产管理、地价管理（含税费管理）等城市用地管理的各个方面。具体表现为： ??? 2．1促进科学的规划编制与管理 ??? 在城市土地利用方面，我国目前存在两种规划体系，即土地利用总体规划和城市规划。两种规划都具有法律效力，但各自规划的重心有所不同。城市规划要解决的问题很多，重心放在建设的总体安排上，在土地利用效率方面考虑较为单一。土地利用总体规划和城市规划的衔接之处，主要是在确定城市用地规模、建设用地总量尤其是新增建设用地等方面。目前两种规划在这方面都无一例外地依靠人均用地这一单一指标来确定用地规模，这显然不能充分反映多样化的城市背景、性质与发展水平。城市的经济密度与经济结构、社会结构等明显必须考虑的因素，仅靠这一单一指标是不能得到明确体现的。由于两种规划的侧重点不同，造成在城市用地规模、建设用地总量尤其是新增建设用地等方面往往难以衔接。 ??? 集约利用评价作为基础性的工作，将直接为两个规划的衔接提供依据。两种规划编制之初，在确定城市用地的扩张规模时，可以参考城市总体集约利用水平评价结果，测算出城市在当前经济、社会条件下理论潜力的大小，通过比较用地需求与挖潜能力，即集约利用潜力，可科学地推断城市今后的新增建设用地的合理规模甚至范围。 ??? 对于已完成的城市规划的审核，通过计算假定规划方案全部实现情况下的城市土地