红星美凯龙资金谜团浮出水面.docVIP

“不到10年，红星美凯龙实现了55倍的增长。”红星美凯龙在其官网上自述。 但业内一直存在质疑：红星美凯龙的盈利模式是以收取租金为主，2007年尚在感叹“现金流不好，拿不到多少钱。”同时，红星美凯龙除2007年引入华平基金的资金外，未见在资本层面有何动作，迄今仍未上市。如果这样的业绩属实，那么是什么力量推动红星美凯龙实现惊人增长？ 《经济参考报》记者经过多方调查和大量的资料搜集，并采访了部分家居业内人士和财务、投行的专业人士，发现在红星美凯龙的高速扩张背后，其财务状况笼罩着重重疑云。 2009年年末以来，围绕在红星美凯龙周围的质疑一直没有停止过。逆势上涨的租金引发了局部的群体性抗议，紧随其后的“加盟费门”受到行业商会的联合抵制，引发了业界和舆论对其财务状况与资本结构的种种质疑。然而，红星美凯龙在年初继续抛出大手笔，1月15日，红星在昆明以5.3亿元竞得总面积89.75亩的两块土地。 业内质疑：红星美凯龙盈利模式是以收取租金为主，2007年尚在感叹“现金流不好，拿不到多少钱。”如果这样的业绩属实，那么是什么力量推动红星美凯龙实现惊人增长？对于这些质疑，红星美凯龙一直未能直面回应。《经济参考报》记者1月4日在上海红星美凯龙总部提出约访，至今也没有得到其高层的正面回复。 历史累积利润有限，历史投资巨大 红星美凯龙是非上市公司，从公开渠道无法查阅其财务报告。记者根据其官网及高层公开言论中透露的数据，采访了部分家居业内人士和专业的财务、投行人士，通过他们的分析，大致梳理出红星美凯龙近年来的业绩轨迹。 国内家居业大卖场的经营模式，基本上是经销商或制造商租赁摊位、缴付租金的模式。租金的标准，以摊位占据的卖场面积为准，即摊位面积乘以每平米单价。红星美凯龙的卖场也是如此“加盟费门”也印证了红星美凯龙的盈利模式是以租金收入为主体。 卖场又分自建卖场和加盟合作型卖场，红星在后者上主要获取的是加盟费和管理费，其数额与自建卖场的租金收入不可同日而语。记者采访了若干家居业资深人士，他们均表示，加盟合作型卖场的利润收入能有自建卖场的1/3就不错了。 红星美凯龙创立于1986年。在上个世纪，红星美凯龙曾经一度快速发展到24个小型家具营销店，但大面积亏损随之而来，被迫于1996年关闭19家店，仅保留了5家店。直到1999年，才拥有了第一家自建的大型家具卖场。该卖场位于江苏常州市郊，3.6万平米，后扩建为5万平方米。 这3.6万平米自建商场的建立，昭示着红星美凯龙开始走入了规模化租金收入的阶段，但红星没有公布过1999年的利润额。 家居业内某资深高管王先生向《经济参考报》记者透露，家具大卖场的摊位有效出租面积一般是卖场建筑面积的50%，最多不会超过70%(大量的公共部位无法计入摊位面积)。红星常州卖场的摊位有效出租面积以扩建后的5万平米为基数计，约3.5万平米。“当时长三角地区家具卖场的租金单价在每月35元-50元/平米之间。” 王先生进一步分析说，如以每月50元/平米、每年12月计算(实际计租天数是扣除节假日休市天数的)，红星1999年的租金收入约为2100万元。据对官方公布的2006年业绩数据进行分析，其2006年的利润大致相当于租金收入的20%。在忽略之前的成本管理水平低于2006年水平的情况下，1999年自建卖场的年度利润可推算出420万元。另外红星尚有五个租赁卖场，因租金收入的大部分需向房东支付房租，最终可以计入红星利润额的数字不会太大。按租赁卖场的利润额是自建卖场的1/3推算，五个租赁卖场的利润额约为700万元。两项相加，1999年红星的利润额应不超过1200万元。据红星美凯龙实际控制人车建新当年自述，“1999年纳税100多万元。”这表明当年的销售和利润规模均有限。 2000-2002年的租金收入未见红星美凯龙的官方数据。 红星在2007年曾参加央视“2006年企业雇主调查”，记者看到央视的企业参评资料显示：2006年红星集团实现销售收入117亿元，连续3年保持25%以上的增长速度，三年翻了一番。租金收入和自营产业收入合计12亿元。实现利润达到2.5亿元。 另一家居流通业的老板向《经济参考报》记者介绍，家居流通企业基本上都是依赖租金收入，且租金上调的空间是有限的，发展主要体现在自建卖场面积的扩张上。卖场面积扩大，出租摊位增加，租户在卖场的销售额总量也就增长“所以租户的销售额虽然与开设卖场的企业没有直接的关系，但销售收入与租金收入可以说存在着正比关系。” 当被问到租金收入与销售量的各自增速如何比较时，这位老板沉吟半晌，认为卖场租金收入的增长一般不会高于销售额的增长速度。“家居卖场因建筑体量大、摊位分割较碎、经销商分散度高，所以开设新卖场的筹备期较长，在一定时间段内实现规模上的有效率的扩张空