万科圆方项目物业服务方案.doc

万科圆方项目物业服务方案 武汉市万科物业服务有限公司 目 录 项目概况················································3 顾客群特点及需求分析····································5 物业服务模式策划········································7 服务模式的实现··········································9 服务人员配置方案········································12 物业服务费测算··········································18 一． 项目主要经济指标 A．基本情况： 物业名称 万科圆方 物业类型 住宅 行政区域 江汉区 规划总用地面积 (m2) 36066 总建筑面积 (m2) 36066 建筑面积 住宅建筑面积(m2) 35911 底层商业建筑面积(m2) 46 地下建筑面积（含车库及人防）(m2) 4711 总户数（户） 803 道路广场面积（m2） 暂缺 建筑密度 19.14% 停车位 212 其中 地面停车位 116 地下停车位 96 地上自行车停车位 待定 容积率 3.00 绿地率（与占地面积的比率） 35.7% B．户型指标： 本小区共开发住宅803套，以约43平米的面积为主，共20层； C．给排水： （一）生活给水: 1.本项目最高日用水量：210M3/天；最大小时用水量：22 M3/小时； 2.本项目从东侧马场一路、南侧马场路2处分别接入DN200给水引入管各一根到生活给水管； 3.自来水压力为：0.28MPa （二）消防给水: 本项目室外消防用水量为30L/S，在室外生活消防和用给水管道上，共设有室外消火栓管道2套。 （三）雨水/污水系统： 1.本项目采用生活污水与雨水分流管道系统； 2.道路雨水设雨水口收集，就近排入雨水管道井，建筑雨水通过雨排管就近接入雨水管井； 3.设3台容积为35M2YJBH-10型高效波纹玻璃钢化粪器对生活粪便污水进行简单处理后排入城市排水系统。 D．电气规划指标： 1.本项目供电电源为两路10KV高压电源，每路均能承担本工程全部负荷。高压为分单母线分段运行方式，互为备用。 2. 本项目分别设置公用变电所和专业变电所各一座，高压系统电压等级为10KV，低压系统电压等级为220V/380V 3.商铺及住宅设一户一表计量。 4.照明、插座分别由不同的支路供电，照明、插座线为单相三线。所有插座回路均设剩余电流断路器保护。 客户群特点及需求分析 目标客群简述 25---40岁，单身居多 收入较高，经济能力好 对生活便利要求高， 注重生活私密 时尚 活跃 娱乐 网络化 租户多 外地人士较多 . 社会新锐＋初级富贵青（壮）年 2、客群特点及需求分析 客户群体年龄集中在：25—40岁之间 客户有较好的经济基础和支付能力（或家庭经济基础）； 客户的工作区域一般在汉口商业区域、轻轨沿线； 客户习惯城市的快节奏，习惯城市的便利（便利、快节奏、追求品牌） 客户希望享受成熟的市政配套，并近距离的接触时尚生活； 客户崇尚健康、时尚、简约的生活，喜欢尝试出现的新事物或新产品； 客户居住环境的要求：生活空间和交际空间相对分开，可享受私有空间的宁静。 【客户服务方面】 客户希望能够有全方位的代办、代理服务，不愿意有限的休息时间被家务等琐事侵占； 客户希望能被物业公司关注，希望为他提供服务的人员有较高的文化层次，能有时尚的生活的理念； 客户不喜欢传统化的娱乐活动，他们有独特的兴趣爱好，并希望和同类人群相互交流； 客户习惯在外接待访客，有较多的应酬、交际需求； 客户喜欢看足球、看动漫、听音乐、爱美食、网络文化； 【安全秩序方面】 要求安全员对商业人群的有效控制，使住宅空间独立，无闲杂人进入； 要求如有客人来访时，能有一个滞留和缓冲的空间，由客户来决定在家接待还是外出接待； 外来访客有详细的登记和控制； 客户希望有固定车位，停车、出行安全员都能很好的识别车辆信息，不耽误时间； 三、物业服务模式策划