xxxx项目前可行性分析论证.doc

xxxx项目前期可行性分析论证市场调查报告一、??总体市场背景分析（一）、市场发展现状及特点回顾改革开放的25年历史，重庆经济先后已经历了四次发展高潮，第一次为1978年，GDP增速达16.8%；第二次为1984年，GDP增速达15.7%，第三次为1988年，GDP增速达9.3%，第四次为1992年，GDP增速达16.2%。目前正处于自2000年开始的新一轮经济增长周期内，全市经济增长正逐步走向高潮。据2003年重庆市统计信息可知，全市完成生产总值2250.11亿元。按可比价格计算，比上年增长11.4%，高出1.1个百分点。全年预算内财政收入206.72亿元，比上年增长30.9%。城乡居民收入继续增长，全年增幅高达11.8%，人均水平超越8000元。全市实现固定资产投资快速增长，投资规模继续扩大。全年实现固定资产投资126.35亿元，其中，基本建设投资691.55亿元；更新改造投资161.09亿元；房地产开发投资327.89亿元，增长了33.3%，高于全社会投资增速5.8个百分点，拉动全社会固定资产投资增长8.2个百分点。据统计2004年上半年全市完成地区生产总值1154.81亿元，按可比价格计算，同比增长12.4%，创造直辖以来的最高水平。受宏观调控影响，房地产6月份的投资增速比最高的5月份回落了6.7个百分点。在市场需求依然旺盛的情况下，房地产产销两旺，商品房竣工面积与销售面积基本相当。商品房竣工面积达到396.78万平方米，同比增长14.9%，销售面积达到396.93万平方米，同比增长22.7%。据调查主城区商品房销售价格为2199元/㎡，比上年年末增长8.0%，而空置一年以上商品房面积为320.09万平方米，比上年末减少了11.25万平方米。据本年秋季房交会交易情况显示，房交会成交面积27.43万平方米，成交金额10.82亿元，其中商品房成交面积26.11万平方米，成交金额10.63亿元，综合均价4071元/㎡。而且在此次房交会上还出现了一个特别现象，就是消费热点北移，由此“三北”区域的楼盘再次成为市民热力追捧的新宠。据统计，江北区、渝北区、北部新区的成交面积和金额交替成为房交会各日的领跑区域，“三北”区域内的楼盘四天共成交17.27万平方米，成交金额7.86亿元，分别占房交会成交总额的62.96%、72.67%。从以上统计数据获悉，全市生产总值及居民收入成稳步逐升趋势，财政收入及投资高速增长。但全市房地产产业受国家土地政策、金融政策的影响，暂时缓步发展。（二）、市场发展前景分析我市属于典型的投资拉动型经济，第二、第三产业仍然是推动经济增长的主要动力。从地区结构看，经济增长向都市发达经济圈集中趋势加强，而城市规模则向郊区加速扩张。但受央行“121号文件”实施的一系列控制投资规模为核心的宏观调控措施影响，全国经济投资增速会出现较大幅度波动。但针对重庆房地产市场来说，房屋销售量及价格不但不会受冲击，相反还会有小幅度上升。其原因在于重庆属于老工业型城市，城市旧城改造的必然性会驱使房地产需求量不断上升，另外城市化率的不断加快，也会带动房地产需求量的上升。在价格方面，由于需求的增加相应房地产价格也会随之增长，何况就重庆目前的地价、建安成本等与其他城市相比都较为偏低，因此上升空间比较大。重庆统计显示，今年1—9月份房地产价格上涨了14.9%，据万科董事长王石称重庆房价上涨15.9%也不多。因而未来房地产市场的发展前景还是较为乐观的。二、??区域市场及本项目周边市场调研（一）、区域社会经济发展情况分析渝北区位于重庆市城区东北部，长江北岸与嘉陵江东岸的三角地带，地处东经106。27’30’’—106。57’58’’，北纬29。34’45’’—30。07’22’’之间，幅员1452平方公里。北与四川省广安地区华蓥市，邻水县分界，东与长寿县接壤，南与江北区比邻并同巴南区，南岸区，沙坪坝区隔江相望，西与北碚区，合川相邻。其区境在周代属巴国领域，秦，汉至三国初，属巴郡江州县城池。三国时，蜀汉在境东南置乐城县，县治在今洛碛镇，延熙十七年（254）撤。至东晋初，皆为江州县城。东晋永和三年（347），原在涪陵的枳县迁治乐碛（今洛碛），境东遂属枳县。北周保定元年（561），全境并入巴县后，历隋，唐至清乾隆年间，皆为巴县地。乾隆十九年（1754）析巴县江北镇建置江北厅，由重庆府同知驻守。乾隆二十四年（1759），巴县义里，礼里，仁里上六甲划归江北厅，史称“江巴分治”。江北厅隶于四川行省重庆府。民国二年（1913），改江北厅为江北县，1949年11月30日，江北县解放，相继属川东行署壁山专区，四川省江津专区，重庆市，永川地区。1976年再次划入重庆市。1994年2月撤消江北县，建立重庆市渝北区，以原江北县划出1