社区商业研究及开发解析.ppt

社区商业研究及开发建议与社区商业招商建议 谨呈：浙江万科南都房地产有限公司 目 录 一、工作回顾 二、社区商业最优化开发流程 1.社区商业开发的市场研究、定性定量 2.社区商业商铺物业规划设计建议 3.社区商业开发模式 4.社区商业的开业/经营要求和招商策略 5.营运管理建议 6.商业开发经济测算 三、社区会所开发 1.会所的内涵、发展 2.会所的经营管理内容 3.目前会所发展的主要症状 4.会所开发建议 目 录 四、万科杭州项目开发建议 1.魅力之城社区底商开发建议 2.蝶园会所开发建议 社区商业市场研究方法 社区商业研究分级模型 社区商业市场研究的结果指标--业态分类 社区商业开发分级模型 万科各产品品类的社区商业规模定位 万科各产品品类的社区商业功能组合比例 商业业态、品牌化程度定位Top系列和Gold系列 商业业态、品牌化程度定位City系列和Town系列 社区商业物业的规划设计基础指标 社区商业物业的规划设计建议--餐饮类 餐饮功能－－大型中餐物业标准要求（花中城） 餐饮功能－－特色中餐物业标准要求（外婆家） 餐饮功能－－中式快餐物业标准要求（九佰碗 ） 餐饮功能－－西餐物业标准要求（必胜客） 餐饮功能－－西式快餐物业标准要求（肯德基） 餐饮功能－－咖啡物业标准要求（摩卡咖啡） 餐饮功能－－甜品物业标准要求（哈根达斯） 购物功能各业态商家物业要求分类 购物功能－－大卖场物业标准要求（家乐福） 购物功能－－生活超市物业标准要求（联华超市） 购物功能－－专业卖场物业标准要求（国美） 购物功能－－水果超市物业标准要求（叶氏兄弟果业） 购物功能－－便利店物业标准要求（快客） 购物功能－－保健品、药品、化妆品物业标准要求 购物功能－－文具、书店等物业标准要求 购物功能－－服装服饰等物业标准要求 购物功能－－眼镜店物业标准要求（零距离眼镜店） 休闲娱乐功能各业态商家物业要求分类 休闲娱乐功能－－美发物业标准要求（聚星） 休闲娱乐功能－－美容、SPA物业标准要求（克丽缇娜） 休闲娱乐功能－－棋牌物业标准要求（皇朝棋牌） 休闲娱乐功能－－健身馆物业标准要求（青鸟健身） 服务功能各业态商家物业要求分类 服务功能－－银行物业标准要求（华夏银行营业厅） 服务功能－－服务物业标准要求（电信营业厅） 服务功能－－洗衣物业标准要求（卡柏） 服务功能－－文印店等小型服务业态商家物业要求 服务功能－－幼儿园物业标准要求（大地幼儿园） 社区商业开发盈利模式 社区商业商家的选址/经营评估指标 餐饮功能各业态商家开业/经营环境评估（13个样本） 餐饮功能各业态商家投资评估（13个样本） 餐饮功能各业态商家营运成本要求（13个样本） 餐饮功能各业态商家回报评估（13个样本） 购物功能各业态商家开业/经营环境评估（14个样本） 购物功能各业态商家投资评估（14个样本） 购物功能各业态商家营运评估（14个样本） 购物功能各业态商家回报评估（14个样本） 休闲娱乐功能各业态商家开业/经营环境评估（6个样本） 休闲娱乐功能各业态商家投资评估（6个样本） 休闲娱乐功能各业态商家营运评估（6个样本） 休闲娱乐功能各业态商家回报评估（6个样本） 服务功能各业态商家开业/经营环境评估（8个样本） 服务功能各业态商家投资评估（8个样本） 服务功能各业态商家营运评估（8个样本） 服务功能各业态商家回报评估（8个样本） 社区商业招商策略总论 细分为4个招商策略： 倡导投资者差异化经营 关注“主力店”和“品牌店”效应 控制招商节奏 选择好开业时机 倡导投资者差异化经营 经营为先 免除同类恶性竞争，提高经营效益。把“经营为先”的原则作为各个开发阶段运作的核心。 市场培育 以合适的租金，相应的业态、品牌补贴，吸引各个目标商户入场。经过一定的培育期后，商业氛围成熟，经营业绩增长，租金上升，物业升值，实现多赢的结果。 关注“主力店”和“品牌店”效应 知名的百货、购物中心将带动周边的商业物业升值 主力店周边商铺的经营主要是“寄生”业态，它本身不具备“聚客”能力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商业价值并不断升值。 商铺品牌店是否进入社区，是投资者重要的参考因素： 一、品牌客户对商铺的选择有严格的商圈评估标准和计算方法； 二，知名的品牌客户其本身具备聚客能力，会影响商圈的形成和加快社区商业的招商进程。 社区商业招商的节奏 招商分为四个阶段 核心主力店招商； 次主力店招商； 独立精品店招商； 特色店招商。 核心主力店招商的重要性 核心主力店的成功招商能带动次主力店和其余商家。 核心主力店对社区商业的成