厦门服务式公寓场总体状况分析.doc

2.3 厦门服务式公寓市场 2.3.1.1区域分布 厦门高端住宅租赁市场主要集中在湖滨南—马可孛东方大酒店一带，由于筼筜湖独有的景观优势和临近政府办公区域的区位优势，这一区域集合了文化、娱乐、休闲、旅游等综合功能，并与金融、行政、商务以及居住功能相辅相成，成为厦门较具代表性的早期高端居住片区。 该区域是厦门发展较为成熟的行政中心及金融商务板块，政府机构林立，金融机构密集，主要政府机构包括厦门市委、市政府、市委党校、市中院、检察院等重要机构，金融机构有大华银行、中国银行、工商银行、交通银行等，高档写字楼则包括税保大厦、中银大厦、中闽大厦等。此外，该区域公共配套完善，拥有厦门体育中心、厦门文化艺术中心、厦门科技馆、厦门图书资料中心等公共设施及厦门外国语学校和松柏小学等教育设施。 由于这一区域内独特的历史环境、成熟的商务生活配套和便利的交通条件，具备发展成为高端住宅的先天优势。目前现有住宅项目大多入住时间在两年以上，社区居住氛围浓厚，配套较为完善，是厦门本地高端收入人群目前居住较为集中的区域之一，而此区域亦是高端租赁人群在厦门居住的重要区域，较具代表性的有凤凰山庄、新天地豪庭、吉祥家园、武夷家园、东卉花园等高端住宅项目。 此外，环岛路—会展区域由于其独特的海景资源及便利的交通条件，部分高端海景别墅亦成为驻厦高端外籍人士特别是外籍家庭居住的区域之一。 2.3.1.2供应分析 湖滨南—马可孛东方大酒店一带的高端租赁住宅大多为小业主放盘，难以有效统计总体供应量。目前较多单位租赁的项目有新天地豪庭、凤凰山庄、吉祥家园、武夷家园、东卉花园、利华苑、华新苑等，特别是新天地豪庭，由于是落成时间较短，物业装修及家私家电配置比较现代，吸引了一定的高端人群及外籍人士在此居住。 由于是小业主持有物业租赁，不同物业在装修水平、家私电器配置及社区物业管理水平上均存在很大差异。目前市场上较多用于租赁的单位以两房、三房居多，面积多在120—180平方米之间，装修水平上参差不齐，家私电器配置也不尽相同，一般而言，都配备了基本的家私电器如电视机、洗衣机、冰箱、热水器、空调、饮水机等电器和基本家私、厨房设施如沙发、茶几、桌椅、煤气炉、抽油烟机等。 2.3.1.3租金分析 目前小业主放租单位的租金水平因其所在社区成熟度、房屋装修水平、家私电器配置程度及房屋景观资源的不同而存在较大差异，入住时间较长的社区如华新苑、利华苑等，其两房单位配置基本的家私电器（电视机、洗衣机、空调、冰箱、床、柜等），一般租金可达3,000—4,000元/月，三房单位租金水平一般在4,000—6,000元/月左右；而一些落成时间较短、物业发展水平较高的社区新天地豪庭、武夷家园、吉祥家园、东卉花园等，其两房单位租金水平一般可达3,000—5,000元/月，三房单位一般在5,000—7,000元/月。 上述物业租金水平一般只是纯房屋租金，并不把管理费、发票、电视费、电话费等其他费用包括在内，所能提供的服务也极为有限，一般只是基本的物业管理服务，并无为高端租赁人群特别是外籍人士提供的家居清洁和物业服务，在家私电器配置上也并无特别的考虑外籍人士的使用需求和使用习惯。 2.3.1.4市场特征及未来的供应前瞻 目前厦门本地高端服务式公寓项目有限，大型跨国企业及机构外派驻厦外籍人士和外资企业高层管理人员在厦门一般选择选择星级酒店作为其厦门的长期居所，比较典型的有京闽中心酒店和马可孛东方大酒店这两间国际酒店公司管理的四星级酒店。 由于发展高端服务式公寓项目对发展商的资金实力及专业运营机构的物业管理水平和服务水平要求较高，据我司现有市场调查资料得知，厦门本地未来两三年时间内基本无纯服务式公寓项目供应，目前各种打着公寓旗号的房地产项目只不过是房地产发展商为了增加其销售的噱头而冠以各种公寓之名，实质上并无任何服务可言，是完全意义上的传统房地产销售项目。 2.3.2 服务式公寓市场分析 2.3.2.1服务式公寓供应分析 服务式公寓市场特征 服务式公寓是指产权单一、配置全屋装修、家具和家私电器并提供优质管家服务和物业管理服务的公寓。目前在国内各大城市比较典型的服务式公寓主要有新加坡的雅诗阁国际公寓、辉盛公寓，美国的奥克伍德国际公寓等。 服务式公寓具有如下特点： 产权单一，多为发展商或大业主整体持有； 项目所处区位理想，大多位于城市中心商务区域或邻近的高档住宅区，或是交通便捷、环境优美、空气清新的城郊； 公寓配置高档次的装修和家私家电设施，即租即用； 项目形象豪华气派，内部装修考究，提供多种户型供不同人士选择； 居住环境优美，配套设施齐全，包括会所、游泳池、健身房、便利店等，高档次项目设置配备国际学校等； 提供优质的管家服务，如日常卫生清洁、洗衣、餐饮配送、金钥匙服务、巴士服务等； 国际化专业管理公司管理，提供更