经济学论文(房产泡沫).doc

关于房地产泡沫的成因与应对策略的讨论 摘要:房地产行业是国民经济的支柱产业，由于其行业本身的原因和外部环境双重的作用结果，致使房地产泡沫不可避免。本文主要针对房地产泡沫的形成原因展开讨论，并借用日本，印尼和中国香港作为实证分析，分别讨论。最后，针对中国的特殊的经济政治条件给出了应对房地产泡沫的几点策略。 关键词: 房地产泡沫 投机 金融 一．房地产泡沫的实质 说起房地产泡沫不得不先解释一下泡沫经济的含义。在1987年出版的《帕尔格雷夫经济学大辞典》中金德尔伯格认为：“泡沫经济这个名词，随便一点说，就是一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价，开始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主——这些人一般只是想通过买卖牟取利润，而对这些资产本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。随着涨价过程的继续，在一定的时候常常会发生预期的逆转，接着就是价格暴跌，最后以金融危机告终。通常‘繁荣（boom）’的时间要比泡沫状态的时间要长些，价格、生产和利润的上升也比较温和一些。以后也许接着就是以暴跌（或恐慌）形式出现的危机，也有可能以繁荣的逐渐消退告终而不发生危机。”通俗的讲就是如果今天的高价仅仅是因为投机者相信明天的售价会更高,而实际上市场基础价值并不能支撑这种价格,那么泡沫就可能会存在。泡沫只是一种繁荣的假象，一旦泡沫破裂，随之而来的不是迅速爆发的金融危机就是经济的长期停滞。无论如何，经济运转会受到摩擦，发生畸变。 从上述的定义可以看出，由于泡沫是资产价格的超常规上涨，因此作为泡沫的载体的资产往往具有稀缺性的特点，在短期内不易达到供求平衡，且相对于交易价值而言，交易成本比较低，很容易成为投机的对象。房地产是从事不动产开发投资与经营的行业，而所谓不动产主要是指土地及地上的建筑物。众所周知，土地是一切经济活动的载体，房屋不可能成为空中楼阁，总要与土地相联系，而土地最大的经济特征就是稀缺性，它是一种有限的，不可再生的资源。土地供给的稀缺性、垄断性与土地需求的多样性及投机性，必然会导致土地价格的上扬。在一定时间内，土地供给量、异质性也会影响地上的附着物——房屋的价格，而使房地产价格偏离资产的实际价值，为泡沫的生成提供基础条件。从而令房地产成为最常见的泡沫载体之一，房地产泡沫也因此成为了最常见的经济泡沫。简单的说房地产泡沫是金融泡沫的一种, 是指由房地产投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础价值的持续上涨，也就是土地和房屋价格极高,与其使用价值市场基础价值不符,虽然账面上价值增长很高,但实际上很难得到实现。表观为在经济繁荣期,地价飞涨形成泡沫景气,但到达顶峰状态后,市场需求量急剧下降,房价大跌,泡沫也随之破灭。 二．房地产泡沫的成因 不同时期与不同国家地区房地产泡沫的成因各有异同，本文选取几个例子来说明房地产泡沫形成的主要原因。 （一） 日本地产泡沫的成因分析 80年代后的日本国内外经济形势的变化为房地产的“起泡”埋下了隐患。总结有如下几个原因。 1 长期超低贴现率的诱导 地价、股价的暴涨和暴跌是泡沫经济的主要表现形式，而导致他们的主要原因就是长期超低的贴现率。1985年“广场协议”签订之后，日本银行下调了贴现率，在金融市场上，中央银行贴现率是市场利率的核心，后者一般追随前者变动，进而影响银行贷款规模和货币供应量，在日本，货币供应量的增长己超过了实际的经济需求，有一部分货币供应量游离于实体经济之外，成为不动产、股票投资的资金来源。随着投资房地产资金的增多，导致房地产价格偏离实际的价值而上涨。 2 金融自由化使大量资金源源不断地流向土地等资产 所谓金融自由化是指开放日本国内金融市场和欧洲日元市场并使利率自由化。日本从1975年起，每年都要发行大量国债，国债大量增加带来的结果是债券市场的急速发展，债券流通市场的利率是自由利率，高于受管制的银行利率，银行如能适当的利用自由市场利率的商品，将能增加收益，这样在很大程度上冲击了政府对银行利率的管制。在这种金融自由化的过程中，为了在竞争日益激烈的金融市场上占据一定的份额，大银行便毫无节制的向土地融资，银行发放大量的抵押贷款，鼓励土地投资者和其他个人进行土地投机，并以它们持有的或购买的土地为担保提供相当于地价70%的贷款，利用这些贷款可以再去购地。如此循环，银行的土地抵押贷款额急剧膨胀。 3 企业自有资金比率的提高和权益融资方式的建立促使其改变了资金运用 的方向 这种改变在很大程度上是把资金投向了土地等资产上。众所周知，战后日本经济基础薄弱，企业长期缺乏资金，其生产发展主要依赖城市银行的贷款，而1973年的第一次石油危机以后，企业设备投资中自有资金的比例得到大幅度的提高。80年代，这一比例基本上保持在80%左右。在企业自有资金比例提高的同时，日本银行多次降低贴现率，致使