物业经营管理教复习和习题(DOC73页)20120817083117778.doc

目 录 第一章 物业经营管理概述 3 一、概念 3 二、物业经营管理的层次与工作内容 4 第二章 房地产投资及其区位选择 5 一、房地产投资 5 二、房地产投资的风险 6 三、房地产投资区位的选择 6 第三章 房地产投资分析技术 8 一、投资分析的基本概念 8 二、现值与现值计算 9 房地产E网 / 三、设备更新中的经济分析 10 四、房地产投资财务评价指标 12 第四章 收益性物业价值评估 13 一、收益性物业、价格、特征 13 二、收益性物业价值和价格——重要 13 三、影响收益性物业价格的因素——课堂掌握 15 四、收益性物业估价基本方法——重要 16 第五章 房地产市场与市场分析 19 一、房地产市场——课堂掌握 19 倍讯易 / 二、房地产市场的供求关系 19 三、房地产市场结构与市场指标——重要 19 四、房地产市场的特性与功能 20 五、房地产市场分析 21 六、物业经营管理计划 22 第六章 租赁管理 25 一、物业租赁概述 25 二、租赁管理与租赁方案 26 三、房屋租赁合同 27 四、租户关系管理 28 第七章 成本管理 29 一、物业管理重的成本及其分类——掌握 29 二、物业管理成本的分类——重要 29 三、成本估算方法 30 四、成本预算 30 五、成本控制——了解 31 第八章 合同与风险管理 32 一、物业管理中的主要合同类型 32 二、物业服务合同——重要 32 三、招标投标阶段的合同管理 34 四、风险管理理论 34 五、保险与物业保险 35 第九章 财务管理与绩效评价 36 一、财务管理概述 36 二、财务报告分析 37 三、物业管理绩效评价 38 四、绩效评价的主要方法——了解 40 五、物业管理报告 41 第十章 写字楼物业经营管理 42 二、写字楼租赁管理 42 三、写字楼安全与风险管理 43 四、写字楼物业管理企业的选择与评价 43 第十一章 零售商业物业经营管理 45 一、零售商业物业及其分类 45 二、零售商业物业经营管理中的经济学原理 45 三、零售商业物业的租赁管理 45 四、零售商业物业的现场管理、风险与安全管理 46 第十二章 物业经营管理的未来发展 47 一、房地产组合投资管理 47 二、大型企业物业资产管理——略 47 三、设施管理 47 四、不良物业资产管理 48 五、可持续的物业管理 49 大纲 54 考试样题 65 《物业经营管理》第一次复习题 67 《物业经营管理》第二次复习题 68 《物业经营管理》第三次复习题 70 第一章 物业经营管理概述 一、概念 1.1存在理由： 房地产资产保值增值的要求vs.专业化分工 1.2物业管理内涵： 为满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于整个寿命周期的综合性管理服务。 1.3管理对象： 1）写字楼：依据地理交通+建筑物状况+收益能力分甲乙丙三类，具体判断标准包括五大类，十二个因素； 2）零售商业物业：区域购物中心（功能复合、管理一致、设施完整、范围大）、市级、地区、居住区商场、邻里服务性商店、特色店；单一业态vs.综合业态 3）出租型别墅或公寓：院落规模、独立性。 4）工业物业：开发区、园区，注重交通与能源供应。 5）酒店和休闲娱乐设施：商务、休闲、娱乐、餐饮、住宿。 1.4管理的目标： 实现业主各期净收益最大化基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。 1.5物业经营管理企业的类型 专业型：维护保养维修等专门操作层面——分包； 管理型：策划营销评估核算等管理层面——总包； 综合型：策略性管理+现场作业 二、物业经营管理的层次与工作内容 2.1经营管理分类 物业管理：日常维护与维修、保安等； 设施管理：保洁、专门设施的维护等； 资产管理：监督、指导、策划各物业/设施管理公司的运行； 房地产投资组合：构造投资组合，评价绩效，及时更新与调整。 2.2战略性工作 确定战略，明确标准，搜集信息，决策分析（预期收益vs.风险水平），资产组合（可行集、有效集与最优组合） 2.3常规性工作 日常维修与维护、未来维修和维护、设施设备管理、物业保险管理。 现金流管理：日常维修费用、计提维修准备金、设施维护费用、保险费、法律和财务费用、工作成本、地方性税收。 第二章 房地产投资及其区位选择 一、房地产投资 1.1概念：是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接的从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。 1.2形式 1）直接投资 开发投资：从购置土地到转让物业的完整过程，获取开发利润为主； 置业投资：购置存量或增量房地产，转租或自用，