如何促进商业地产售增长 4.9.doc

浅议阳江商业地产的发展 商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业。一个城市的商业搞得好不好，关系到老百姓生活购物的方便与否，关系到这个城也缺乏活力。商业地产的价值是以运营管理的好坏来体现的。做好商业地产也不是一件易事，主要体现在如下几个因素： 首先，选址是要本。商业地产的选址是一项长期性的投资，直接关系企业经营的战略决策，是商业地产链中以消费者为中心观点的重要体现，是影响企业效益的一个决定性因素，同时也是制定企业经营目标和经营策略的重要依据。商业设施的选址应该考虑以下因素：（1）客流规律；（2）交通状况；（3）商业环境；（4）地形特点；（5）符合城市规划要求。 其次，功能定位是关键。商业地产项目定位基本包含功能、客户、形象定位，更深一步延伸，包括服务定位和技术定位。定位的核心是确定功能。所谓说“思路决定出路”， 针对消费者的消费观念向休闲、文化娱乐等精神消费方面转移，对购物环境、购物氛围、购物功能的要求越来越高。作为一个大规模的购物商场，基本要达到这样一条共同而准确的定位思路，包括购物功能、休闲功能、娱乐功能、服务功能，从而使商业地产更具有竞争力。 再次，运营管理是灵魂、是保障。后续的运营管理与前期的规划设计同等重要。现代购物商场管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和管理平台上。不能统一运营管理的购物商场，会逐渐从“商业管理蜕变成“物业管理，最终丧失自己的商业核心竞争力，进而完全丧失在本地商业市场的竞争地位。统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营销（推广）、统一服务监督和统一物管。这其中“统一招商管理又是后面三个统一工作的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划是否成功，而且决定着后期购物商场商业运营的管理能否成功。 商业地产需要具有良好的资金实力，周密的开发计划，丰富的品牌资源和管理经验。 新都汇时代广场之所以在阳江具有良好的口碑，能够得到政府和百姓的认同，其吸引力表现如下几个方面： 一是阳江城市发展的需要。目前阳江地区处于高速发展产业经济阶段，但商业发展水平较低，商业模式仍以传统商业为主，很多商业街为历史沿革自发形成，缺少城市人文或系统科学的规划，商业形态比较初级、原始，业种杂乱零散，商业以传统超市、百货为主。消费群体对国际知名品牌不太重视。在消费结构方面，与生活相关的日用品支出占比较大。因此，新都汇抓住城市发展的商机，以及满足居民的消费能力、消费观念等需求，打造独一无二的全新商业模式时代广场，这将成为购物中心无论对商家还是消费者来说都是最具吸引力的亮点，是构筑现代购物中心核心竞争力的主要因素之一。同时，也是对加快城市建设、发展市场经济和提升城市商业品牌的一大项目。 二是地段优越。新都汇时代广场踞于阳江市南北、东西走向中心轴线东门南路和南浦大道交汇处，是阳江城市南拓、政府重点打造发展的经济核心区域。项目距人民广场约1500米，周边高档小区林立，毗邻城南公交总站、规划中的高铁阳江站、重点中学阳江一中、广播电视大学、人民医院、烟草局以及拟建的城市建设综合大楼，无庸置疑的未来黄金中心地段。项目毗邻沿海高速及6万吨级阳江港，距广州、湛江、珠海、澳门机场约2小时车程，第一时间、最快速度对接珠三角、港澳及琼、桂、湘三省经济圈。 三是功能齐全，定位准确。整个新都汇时代广场项目总建筑面积约33万方，由8栋单体商铺组合的商业购物中心 、1栋5层环球家居中心、1栋27层的商务中心及5栋高端住宅等组成，拥有2693个机动车停车泊位。秉承春申地产比肩全球的规划理念，联合国际知名商业管理团队，以世界上最先进的地产开发模式，集家居建材、购物中心、酒店、娱乐、休闲、商务、住居等诸多功能于一体，建成后将是阳江规模最大、档次最好、最具示范效应的一站式消费商业中心，也是未来阳江的城市中心。 四是百姓认同，政府支持。新都汇时代广场将涵盖金融中心、商务办公、星级酒店、购物中心、大型超市、影院、婚庆广场、百货、家电、数码、餐饮、休闲、娱乐、健身、青少年教育培训、儿童乐园、高端住宅等多种业态，建成后将是阳江市区规模最大、档次最高、品种最全、业态最广的城市综合体。同时作为阳江首座欧式风格商业体，以震撼的视觉冲击力及丰富的业态，尽展大都市的疯狂与活力，改变阳江人的生活方式，也为阳江人民带来一场全新的家居体验，引领主流家居新生活，将得到百姓的认同。新都汇时代广场同时作为阳江市政府重点商业形象工程，已被列入阳江市政府重点建设工程项目，也是城南新区第一个大型商业项目，将带动周边地区物流、服务等行业的发展。项目立项后各级政府组织实地考察、听取项目的专题展示，在建设工作中提出宝贵意见和建议，并得到各级政府的大力支持和帮助。 五是运营管理有保障。新都汇时代广场的价值离不