美国商业地产模式分析(房地产最终)解析.ppt

美国商业地产模式分析 马旭明 蒋新颖 黄思琪 胡艳伟 目录 美国商业地产模式 REITs操作模式 案例：西蒙地产 美国商业地产发展及现状 美国商业地产发展 1、19世纪末20世纪初，政府规范私人房地产开发， 房地产金融初步发展 2.20世纪20年代，专业的金融中介逐渐发展 3. 房地产专业化程度提高，行业协会诞生 美国房地产市场周期一览表 近一个世纪以来美国房地产市场的几次明显泡沫 美国商业地产现状 　　自2008年金融危机全面爆发已有五年时间，处于这场危机暴风眼的美国房地产市场复苏状况一直是决定美国经济走势的关键因素。与以往经济周期不同，本轮美国商业地产复苏领先住宅市场。虽然不同类型的商业地产复苏情况存在较大差异，但整体上说明本轮美国房市复苏是全面的。 　　商业地产复苏领先住宅 　　公寓引领商业地产复苏 　　楼市复苏全面可持续 美国模式 　　美国模式讲究以消费者为中心，然后以消费者的需求为中心进行物业的开发、销售，这是跟其土地的私有制密切相关，或者说是由于其土地的开放性而决定的。 “美国模式”专业分工细致，每一环节部门通过完成各自的任务获取利润，是一条横向价值链，真正的主导者是资本和发达的基金，开发商、建筑商、中介商以及其他环节都属于围绕资本的价值链环节。 其模式可以简单概括为如下： 投资机构组合：投资商、开发商、运营商、房地产投资信托及产业基金。 经营模式：物权整体持有，统一经营 管理模式：由专业的商业管理公司进行经营 美国商业地产模式示意图 开发商 投资商 商业管理公司 商业物业 信托及产业基金 资金 回报 开发 委托经营 租金 租金 特点 房地产金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链非常完整并相互协调发展，以房地产基金（REITs）为主的金融产业链非常发达，开发商是吸引资金、把控中介和流通的组织者。 在这种模式下，房地产的核心是金融运作而非开发营建，房地产基金或者投资商成为房地产市场的主导者，地产建造商或中介商只不过是围绕房地产基金的专业营建配套环节。 REITs的操作模式 房地产信托投资基金(REITS）是一种可以公开募集上市的不动产证券化产品，主要收益来自于不动产租金，是由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。 REITs的操作模式 REITs 特殊目的载体公司（SPV）向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等经营性物业，并将这些物业所产生的经营现金流向投资者还本归息。 原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益如每年的租金作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。 西蒙地产 西蒙地产集团公司是美国最大的商业地产投资、开发、管理公司。在美国和世界各地从事开发和管理购物中心以及相关的业务。 现在公司旗下拥有387家商业物业，分布于北美，欧洲和亚洲，持有物业总面积26300万平方尺（折合2446万平方米）。 截至2011年底，西蒙集团经营着262.2亿美元的总资产，年度收入达到43.06亿美元，净利润10.2亿，同比增长67.3%，成为零售地产行业绝对的领导公司。 西蒙地产 2011年 西蒙地产 Simon –业务模式 西蒙集团的业务模式是围绕着如何更好地服务于物业经营而设计的，主要覆盖物业租赁、物业开发、物业管理以及物业营销四大方面展开。 从收入构成上，底租（MINIMUM RENT）、租户超额销售额提成（OVERAGE RENT）、租户认缴物业维护综合费（TENENT REIMBURSEMENT）、管理费（MANAGEMENT FEES OTHER REVENUES）以及其它收入（如物业处置）的比例 西蒙地产 Simon –物业组合 西蒙集团的业务主要围绕五个平台运作：区域购物中心，社区生活中心，厂家直销(折扣)中心， The Mills（大型城市购物广场）以及国际购物中心。 区域购物中心包括至少一个临街的传统型百货商场,围起的内部是几个大零售商店和很多规模较小的店铺。大小一般为3.72-18.6万平房米GLA。 社区生活中心略小，通常在9300－5.58万平方米GLA，至少有两个临街商场，其他租户以较有名的零售商为主。西蒙也有一些传统型的主要提供耐用方便商品的社区购物中心，临街铺面一般被超市、折扣店或杂货店占据。 厂家直销(折扣)中心往往是厂家直销的专卖店聚集在类似厂房的开放的卖场，位置靠近纽约、洛杉矶、芝加哥这样的大都会和旅游景点城市，面积多在1.86-11.16万平方米之间。 西蒙地产 并购跨越式发展： 兼并The Mills 西蒙特色 高效的经营手段： 凯撒赌场购物中心 西蒙地产 上市以来市场表现