御湾国际定位及发策略.docVIP

威海考察报告 陈渊 太华●御湾国际项目定位和开发策略  本报告的要点是在对市场调查、及对御湾国际规划方案公司企业战略精神进一步领会的基础上，《整体定位及开发策略》为本项目并行的两个建议方向。 在本案中，应明确的重点问题如下： 项目所处市场时态研判 项目整体定位 项目开发策略（入市策略） 对御湾国际未来规划方案的市场化建议 关于项目开发运营的重要认识  项目所处市场时态研判 威海地区房地产市场处于相对繁荣阶段，其滨海建筑外向型销售特征比较明显，乳山旅游度假房地产市场以银滩为中心向外拓展，主要项目集中在以银滩开发区管委会为中心的核心区域内；从乳山当地住宅价格来看，中端市场平均价格一般在2200-3400元/平方米； 乳山地区高端市场发育并不充分，以银滩度假区为中心的别墅，花园洋房，高级酒店式公寓等产品并不多见，产品同质化较为严重，兵营式小区和别墅区随处可见，市场平均价格为7000-8800元/平方米。 低端市场主要沿银滩外围周边分布，已无海岸景观。 威海市经济以威海市为中心、荣成、文登，乳山三个县级市中荣成经济较为发达，乳山经济相较发展较慢，但自然海岸景观保存较好，开发较少。以银滩旅游区为中心的度假区濒海土地基本上已经开发完毕。 濒海住宅开发以居住小区为主，住家特征明显，住宅基本上处于供不应求的状况，外地投资性购买十