全面推开营改增政策解读.REN.ppt

转让不 动产 1、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额按照5%的征收率预缴。 2、一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用按照5%的征收率预缴。 3、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产（不含自建），适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额5%预征率预缴。 4、一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用按照5%的征收率预缴。 5、一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额按照5%的预征率预缴。 6、一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用按照5%的预征率预缴。 转让不动产 7、小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额按照5%的征收率预缴。 8、小规模纳税人销售其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用按照5%的征收率预缴。 9、个体工商户销售购买的住房，应按照附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条的规定征免增值税。纳税人应按照上述计税方法在住房所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 纳税人种类 项目 计税方法 预缴款 取得（不含自建） 自建 取得（不含自建） 自建 一般 纳税人 2016年4月30日前的项目 可以选择适用简易计税 可以选择适用简易计税方法 余额，按照5%的征收率预缴=A 全部价款，按照5%的征收率预缴=B 一般计税方法 一般计税方法 同 A 同 B 一般 纳税人 2016年5月1日后的项目 一般计税方法 一般计税方法 同 A 同 B 小规模纳税人 所有项目 简易计税 同 A 同 B 除自然人以外的纳税人，发生销售不动产业务，需在不动产所在地地税机关预缴税款，而后回机构所在地主管国税机关申报纳税，纳税人在不动产所在地已经预缴的税款，可以在应纳税额中抵减。 1、某纳税人2005年购买一层写字楼，价格2000万元，取得 《不动产销售统一发票》。2016年6月纳税人将该层写字楼 5000万元价格售出。 如果纳税人为一般纳税人，选择简易计税方法： 在不动产所在地主管地税机关差额预缴： 预缴税额：（5000-2000）÷（1+5%）*5%=A 在机构所在地主管国税机关差额申报 申报税额： （5000-2000）÷（1+5%）*5%=A 本期应补（退）税额=A-A=0 如果纳税人为一般纳税人，且选择一般计税方法： 在不动产所在地主管地税机关差额预缴： 预缴税额：（5000-2000）÷（1+5%）*5%=A 在机构所在地主管国税机关全额申报： 申报税额：5000 ÷（1+11%）*11%?相关进项税额=B 本期应补（退）税额=B-A 2、某纳税人2005年购买一层写字楼，价格2000 万元，取得《不动产销售统一发票》。2016年6月 纳税人将该层写字楼5000万元价格售出。 如纳税人为小规模纳税人，适用简易计税方法： 在不动产所在地主管地税机关差额预缴： 预缴税额= （5000-2000）÷（1+5%）*5%=A 在机构所在地主管国税机关申报纳税： 申报税额=（5000-2000）÷（1+5%）*5%=A 本期应补（退）税额=A-A=0 （一）发票开具 1、小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开。 2、纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。 开增值税发票时，应在“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码（无房屋产权证书的可不填），“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。 （二）纳税申报 纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管地税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。 纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。 （一)纳税人