毕业论文—-亚泰地产公司成本控制实施方案.doc

亚泰地产公司成本控制实施方案 吉林亚泰房地产开发有限公司 成本管理部 2010年3月15日 目 录 一、指导思想 3 二、 成本管理监控体系 3 三、 成本、费用构成要素 4 四、 成本控制原则 6 1、主动控制原则 6 2、技术与经济相结合原则 6 3、全过程成本控制原则 6 4、动态控制管理原则 6 5、目标成本管理原则 7 五、目标成本制定、实施及监督 7 六、成本控制目标 8 七、 房地产项目开发各个阶段成本管理重点 9 （一）项目研发阶段成本控制 9 （二）土地获取阶段成本控制 10 （三）规划设计阶段成本控制 11 （四）招投标阶段成本控制 14 （五）施工阶段成本控制 17 （六）销售阶段成本控制 25 （七）期间费用的成本控制要点 28 （八）税务成本控制要点 30 （九）物业管理成本控制要点 30 一、指导思想 1、为了增强成本控制力度，降低成本费用，提高市场竞争力，根据国家有关法规政策，结合亚泰地产公司成本管理的要求和经验、教训，制定本方案。 2、成本管理的基本原则：以项目最小核算单位为基础，以市场需求为导向、保证质量为前提，过程控制为环节、规范操作为手段，提高经济效益为目的。 3、成本控制的目的：通过对估算、预算、合同、合同执行的管理，计算出动态成本， 成本构成 责任主体 配合部门 监督部门 备 注 （参照樱花苑项目各阶段成本占总成本比例） 1 土地成本 包括政府地价及相关费用（土地管理费、土地登记费、土地测绘费以及应缴契税）、拆迁补偿费用、合作款项等 项目发展部 综合管理部 成本管理部 计划财务部 占总成本16% 2 报批报建成本 包括城市基础设施费、测绘、设计、审图费、工程相关费、环境、消防、防雷检测费、毛地拆迁相关费用、房屋销售及相关费用等 规划设计部 营销策划部 综合管理部 工程管理部 成本管理部 计划财务部 占总成本14% 3 前期工程成本 包括勘察设计阶段费用、三通一平费、临时设施费以及工程管理费 规划设计部 项目部（公司） 工程管理部 成本管理部 计划财务部 占总成本3% 4 基础设施工程成本 包括室外给排水系统、室外采暖系统、室外燃气系统、室外高低压线路、室外智能化系统等 工程管理部 项目部（公司） 成本管理部 成本管理部 计划财务部 占总成本7% 5 建筑安装工程成本 包括基坑围护、工程桩、土建、安装、装饰工程、样板房、精装修费用，以及钢材、水泥等建筑材料成本 6 园林环境工程成本 绿化建设费、建筑小品、道路广场、围墙建造费、室外照明、绿化水井、商业街装饰等费用 工程管理部 项目部（公司） 成本管理部 成本管理部 计划财务部 占总成本3% 7 配套设施成本 包括设备用房物业用房人防地下车库中学销售中心托儿所会所（含游泳池） 8 期间费用 营销费用、管理费用以及财务费用等 营销策划部 综合管理部 计划财务部 公司各部门 成本管理部 计划财务部 占总成本11% 四、 成本控制原则 房地产项目成本控制是一个由事前、事中和事后控制形成的有机整体，以提高项目经济效益和社会效益为目的的全过程的控制与管理。遵循以下原则主动控制原则成本控制过程中，既有将实际成本与计划成本相比较，发现偏差及时纠偏的被动控制方法，又有对成本进行预测、风险分析与日常考核等主动控制方法，应在两者相结合的基础上，以主动控制为主，加强风险分析，加强目标管理，力求使成本控制更有力度，更有效。技术与经济相结合原则在全过程的成本控制过程中，坚持经济与技术相结合的方法。积极推行价值工程，通过技术比较、经济分析、功能评价，力求技术先进与经济合理相结合，才能较好地达到项目标。全原则从全生命周期着手统筹兼顾，考虑全生命周期成本最低；从项目可行性研究阶段开始进行成本控制，在项目的运营期间也不松懈，成本控制过程一直维持到项目。动态原则项目的成本控制贯穿于项目的始终，在项目进行的过程当中，根据项目进度不断地对成本控制的内容和方法进行修改，不断寻求降低项目成本的对策与方法，以适应不断变化的实际情况。目标管理包括目标的设定和分解，目标的责任到位和执行，检查目标的执行结果，评价目标和修正目标，形成目标管理的计划、实施、检查。推行目标成本使项目成本事前规划有目标，过程控制有依据，成本分析有标准；而且成本责任明晰后，便于落实分项成本的责任人和考核责任人的工作绩效在各个项目的开始阶段，及早建立成本控制目标，并将目标分解，制订出各项成本的具体控制指标，责任落实到部门该目标成本在政策、市场环境没有发生重大变化时，不随意调整。对目标成本进行管理，目标成本以市场为导向，确保项目的目标利润。成本控制目标成本控制，主要集中在工程设计、项目施工这个阶段。虽然工程建设成本的发生主要在工程施工阶段，但建安费用的大小以及费用的发生是