北高雄房地产M型化之探讨 .docVIP

北高雄房地產M型化之探討-以美術館及農十六地區為例 洪振榮講師 正修科技大學建築與室內設計系 中文摘要 最近幾年國內房地產不景氣，消費者物價指數下降，儲蓄熱錢過多，以及銀行緊縮房貸(打壓房市)影響等，導致房屋有供過於求之趨勢，北高雄地區房地產(包括美術館及農十六地區)，雖因市地重劃及公共建設完備，造成本區住宅價格節節上揚，但在98年金融風暴後，房價呈現不合理推升，建商所推出之產品有朝著豪華產品轉型趨勢公共設施的投入往往伴隨著地價的上漲，本區不僅學區完善，市政府更是不斷投入各項公共建設，讓本區地價不斷往上推升， 圖1.農十六地區房地產區位房價分析圖 圖2.農十六面對中央公園住宅大樓現況圖 圖3.農十六外圍地區住宅大樓現況圖 (二)高雄市美術館公園特區 高雄市美術館公園特區，屬於內惟埤文化園區(都市設計審議地區)，因擁有廣大面積的公園景觀，視野景觀極佳，吸引許多建商紛紛在此區域買地興建大坪數高總價的毫宅產品，每坪單價拉抬至30萬元(北高雄房地產最貴區域)，2008總統大選過後，建商又將毫宅房價調漲一成以上。 表2. 高雄市美術館公園特區房價調查表 區域位置 建坪 房價 附註 直接面對美術館公園地段 70-190坪 (樓高21F) 20-30萬元/坪 本區房地產價格最高(位置最佳、景觀最好)、大坪數格局 美術館公園外圍地段 38-63坪(樓高14F) 12-15萬元/坪 位置次之、景觀較差 圖4.美術館公園特區房價分析圖 圖5.面對美術館公園住宅大樓現況圖 圖6.美術館公園外圍住宅大樓現況圖 四、房地產供需理論分析 近幾年來，高雄總人口成長數沒有什麼成長，而移入人口數成長最多的是左營區(北高雄)，成長率為16%，移入人口數成長次之的是楠梓區，成長率為12%，移入人口數成長第三名的三民區，成長率為10%，但建商興建樓地板面積量卻成長約30%(地政處登記統計資料)，由移入人口數成長率與興建樓地板面積量比較得知，因為供過於求，從房地產供需理論得知，建商在今年(2008年)推案樓地板面積量數量增加(從數量Q增加到Q’)，未來房價可能會下滑(從價格P’滑落至P)，房屋交易量會趨緩，不會因為高雄捷運通車，而造成房屋價格上揚現象。 五、自用、投資與所得Model理論分析 近年來，高雄人擁有房屋自有率約為89%，較無機會更換新屋，北高雄房地產買主(豪宅)大多是北部及台商，根據經建會統計，高雄房地產投資客欲購屋者比率由2006年的18%，大幅上昇至30%，另外，根據中華民國統計資訊網數據資料，高雄市民所得成長率約只在2%至3.9%之間，呈現緩慢微幅成長，跟不上投資客的投資比率成長。 另外，根據主計處資料，民國95年家庭可支配所得在七十萬元以下窮困家庭戶數為二零九萬戶佔總數的29%，而可支配所得在二百萬以上的富裕家庭戶數共八十二萬戶，只佔總數的11%，為窮困家庭的一半不到，而高雄市民國87-95年家庭可支配所得平均只有9.5萬元，96年9.9萬元，97年10.3萬元，遠低於全國家庭可支配所得在七十萬元之標準，造成本區房地產建商猛炒毫宅(迎合富裕家庭投資需求)，但首購型消費者卻一屋難求。 表6. 高雄市自用、投資與所得Model(模型)分析表 ========================================================== 2005年 2006年 2007年 2008年 ---------------------------------------------------------------------------------------------------- 投資比率 25% 18% 23% 30% 所得成長 3.55% 3.96% 2.09% 投資與所得差距 +21.45% +14.04% +21.92% 房屋自有率 89% 89% 89% 89% ========================================================= 圖10.投資比率與所得成長率分析圖 六、北高雄房地產(M型化)景氣預測 (一) 房價下跌 近年來，高雄總人口成長數沒有什麼成長，而移入人口數成長最多的是左營區(北高雄)，成長率為16%，移入人口數成長次之的是楠梓