房地产企业土地增值税的实务解决方案.doc

房地产企业土地增值税的实务解析 一、企业分立过程中的土地、房屋权属转移，是否缴纳土地增值税? 答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，应当依照本条例缴纳土地增值税。 房地产企业根据分立合同约定，分立为两个或两个以上的企业，对于派生方、新设方承受原企业房产的，虽然发生了产权转移行为，但并没有取得转让收入，因此，不需要缴纳土地增值税。如果派生方或新设方转让其承受的土地或房产，应当按分立前原企业实际支付的土地价款等及发生的开发成本、开发费用，按规定计入扣除项目金额计算缴纳土地增值税。 二、房地产企业存在银行的按揭贷款保证金是否可以作为土地增值税的扣除项目金额扣除? 答：按揭贷款保证金是银行在按揭贷款过程中按照贷款总额的一定比例向开发商收取的钱，并承担按揭贷款的连带保证责任，直至房产证办理完毕并完成抵押登记后，银行才将按揭贷款保证金退回开发商。 因此，按揭贷款保证金对于房地产企业属于一项债权，而不是发生的成本费用，不得作为扣除项目金额扣除。 三、甲供材料在计算土地增值税扣除项目金额时应当注意什么问题? 答：甲供材料属于建筑安装工程费的组成部分，应当作为开发成本计入扣除项目金额，且允许加计扣除20％。各地对此争议的焦点主要是扣除凭证的确认方面。海南省地税局的文件可供参考。《海南省地方税务局关于土地增值税有关问题