东北财经《资产估(第二版)》计算题答案 南审用书.doc

参考答案 第3章 计算题 1.评估对象评估值＝参照物成交价格 (（评估对象生产能力 ( 参照物生产能力） ＝1 500 (（1 000(1 200） ＝1 250（元） 2.解法（1）：逐年折现加总 评估值=20×0.9091＋22×0.8264＋24×0.7513＋25×0.6830＋26×0.6209＋27×0.5645＋27×0.5132＋27×0.4665＋27×0.4241＋27×0.3855＋120×0.3855 =18.182＋18.181＋18.0312＋17.075＋16.1434＋15.2415＋13.8564＋12.5955＋11.451＋10.41＋46.26 =197.427（万元） =1 974 270（元） 解法（2）：前5年逐年折现加和，后5年另算。 评估值=20×0.9091＋22×0.8264＋24×0.7513＋25×0.6830＋26×0.6209＋27÷10%×[1-1/（1+10%）10-5]×0.6209+120×0.3855 =1 974 254（元） 第5章 计算题 1.参照物A的时间因素修正系数=102.3%×101.2%×103.4%×101.6%×99.8%×104.1%=113% 参照物B的时间因素修正系数=98.6%×102.3%×101.2%×103.4%×101.6%×99.8%×104.1%=111.4% 参照物C的时间因素修正系数=99.8%×104.1%=103.9% 参照物A的区域因素综合得分=98×0.4+105×0.35+103×0.25=101.7 参照物B的区域因素综合得分=92×0.4+96×0.35+98×0.25=94.9 参照物C的区域因素综合得分=108×0.4+97×0.35+104×0.25=103.2 评估值=（9 518+9 661+9 395）÷3=9 525（元/平方米） 2. 1）估测建筑部分价值 ① 管理费用=800×3%=24（万元） ② 投资利息=824×[60%×（1+6%）1.5+40%×（1+6%）0.5] -824=54.9（万元） ③ 开发利润=824×25%=206（万元） ④ 重置成本=800+24+54.9+206+50=1134.9（万元） ⑤ 不可修复部分贬值=（1 134.9－18）×=223.38（万元） ⑥ 评估值=1134.9－223.38－18=893.52（万元） 2）估测装修部分价值 ① 成新率= ② 评估价值=200×40%=80（万元） 3）估测设备部分价值 ① 成新率= ② 评估价值=110×20%=22（万元） 4）估测建筑物总价值 评估值=893.52 +80+22=995.52（万元） 3.估测某房地产价值，通过预测得知其未来5年的各年纯收益分别为200万元、215万元、240万元、255万元、280万元，假设从第6年开始每年的纯收益将稳定在300万元；国债利率为6％，风险报酬率为安全利率的30%，试评估该宗房地产的价值。 （1）折现率=6%+6%×30%=7.8% 4.运用假设开发法评估某成片荒地的价值。有关资料如下：该荒地的面积为1200亩，适宜进行“七通一平”的开发后分块转让，可转让土地面积的比率为70%，附近地区与之位置相当的“小块”、“七通一平”熟地的单价为850元/平方米；将该荒地开发成熟地的开发期预计2年；开发成本、管理费用测算为15万元/亩；贷款年利率为8%；项目开发利润率为15%，销售税费为转让价格的7%。 运用上述资料，估算该成片荒地的总价和单价。 设该宗土地评估时点的土地总价为P，开发完成时点的土地总价为Pn,则 总开发成本（包括管理费）=1 200×15=18000(万元) 投资利息=P×[（1+8%）2－1]+ 18000×[（1+8%）－1] =P×0.17+1440（万元） 开发利润=[P+18 000]×20%=P×0.2+3600（万元） 销售税费=47 600.24×7%=3332.02（万元） Pn=47 600.24－18 000－（P×0.17+1 440）－（P×0.2+3 600）－3 332.02 土地单价=（13 435.58×10 000）÷（1 200×666.67）=168（元/平方米） 第6章 计算题 1.设备的离岸价=8.5×（1+12%）=9.52（万欧元） 国外运费=9.52×5%=0.48（万欧元） 保险费=（8.5+0.48）×0.3%=0.03（万欧元） 到岸价（外汇计价）=8.5+0.48+0.03=9.01（万欧元） 到岸价（人民币计价）=9.01×8.76=78.93（万元人民币） 关税=78.93×15%=11.8