金湖县金南镇专市场投资分析报告.docVIP

金湖县金南镇专业市场投资分析报告 金湖县专业市场情况 县中心项目:香港城 销售价格：（返租前）一层15000元/平米，二层9500元/平米,三层7500元/平米，实际价格约5000—9000元/㎡ 经营状况；经营混乱，商业价值偏低 项目概况：地处金湖城市核心区域—金湖路7号。县政府重点打造的商业，商务黄金大道，现有华润苏果，KFC,家和国际家居广场。商业氛围浓厚，金湖商业中心初露倪端，堪称“黄金地段”。营业面积约60000㎡，共计上下三层。项目在前期宣传推广上以招商返租为嘘头，声势颇大，赢得了市场的认可。开业后由于开发商在招商中力度较弱且龙头品牌企业较少，特别是二层、三层没有根据项目定位准确招商入驻经营，导致后期经营管理混乱。 2、城南片区：汇金广场 销售价格：项目封置 经营状况：封置冻结 项目概况：项目位于城东片区，位于汽车站对面，约66000㎡。周边现有农副产品批发市场、建材市场、农机农资机电市场等。项目位于城东对于金湖来说处于政府规划发展阶段，目前缺乏人气，周边配套不全，而仅仅靠一个客运量有限的汽车客运站，不足以支撑大体量的商业项目，导致汇金广场及周边商业项目销售困难重重, 被金湖人公认为商业重灾区。项目一直以来在金湖市场推广平平，特别是招商迟迟未有进展，招商成果的展示及推广对于建立市场信心有着里程碑意义，该项目最终在销售上难以取得突破导致项目目前近乎封盘的局面。 3、城南片区:农副产品批发市场 销售价格：约5000元/㎡ 经营现状：除零星个体户外基本没有商户入驻。 项目概况：湖农副产品批发商贸中心是金湖县政府重点菜篮子工程和扶农工程，项目主要依托现有交通优势、消费需求和投资方大型农贸市场成功管理经验，按照现代农副产品批发市场建设要求，将市场建设成为集农副产品交易、存储、保鲜、加工、配送、精品交易、质量安全检测为一体的大型农副产品、水产品批发市场，全力打造苏北农副产品贸易平台和集散地。 总结： 通过对金湖县几个典型的专业市场的调查发现，目前金湖县专业市场的商业价值取向偏低，客需供求的差异不丰富，客户群体较窄，人们对专业市场的认知普遍不高。 二、金湖县城市发展状况 地域面积和人口状况 城市名称 城市总面积 城市总人口 城区面积 城区总人口 （平方公里） (万人） （万平方公里） （万人） 金湖 1393.86 37 20 14 盱眙 2483 74 44.3 29.1 涟水 1677.48 104.2 41 30 洪泽 1394 38.8 15.2 总的来看，金湖县区域面积与洪泽略同，总人口数在淮安四县里面排在最后，城区面积也非常小，人口和城区面积决定了金湖县的住宅和专业市场总开发量和需求量收到一定的制约。 2012-2013年城市GDP情况 城市名称 GDP总额 增长率 人均GDP 城市化水平 （亿元） (%） （元） (%） 金湖 138 13.3 37297 45.8 盱眙 227 18.7 30676 45.3 涟水 231 17.5 22169 42 洪泽 155 13.3 39948 45.7 金湖由于人口少，所以整个GDP排名最后，但是金湖城市化水平和人均GDP在四县里名列前茅，这表明了金湖的经济状况较好，对金湖房地产的发展起到了推动的作用。 城市规划导向现状与远景规划： 1、城镇人口规模 规划近2015年县域总人口39万人， 2020年县域总人口41万人， 2030年县域总人口43万人。 2015年县域城镇人口24.5万人，2020年县域城镇人口26.5万人， 2030年县域城镇人口32万人。 2015年城市化水平63%， 2020年城市化水平68%， 2030年城市化水平75%。 县城人口2015年：15万人；2020年18万人；2030年24万人。 2、城市建设用地规模 2015年1990.5公顷，人均建设用地133.5平方米/人； 2020年2309.3公顷，人均建设用地132.7平方米/人； 2030年2875.5公顷，人均建设用地119.8平方米/人。 县域空间 按照“工业向园区集中、人口向城镇集中、居住向社区集中、农业向规模集中”导向，优化城镇布局，形成 “一主四辅”的城镇空间结构。 一主：主城区 县域发展核心，长三角北部以水乡园林为特色的现代化城市，淮安市域次中心城市。 四辅区： 银集、涂沟。规划建设市级经济开发区，启动办公、服务等设施建设，努力培育机械制造、体育用品、船舶修造、现代物流等特色产业。