心海伽蓝项目阶营销调整方案.docVIP

心海伽蓝阶段营销调整方案?? 项目现存问题分析 1、?产品分析（1）?剩余户型分析?楼号?户型?面积?剩余套数?备注??? 栋心怡阁 ?3×2?143.32～143.42㎡?41???? ??4×2?191.06㎡?2?为顶层空中公馆??? 栋海鸣阁 ?2×2?106.15～107.88㎡?15???? ??3×2?138.9～138.91㎡?11???? 栋伽霞阁 ?1×1?74.59㎡?25???? ??2×2?101.2㎡?30???? ??3×2?195.59㎡?4?为顶层空中公馆??? 栋蓝韵阁 ?1×1?74.53～74.82㎡?51?部分带入户花园??? ??2×2?101.52㎡?30?不带入户花园??? ??3×2?199.75㎡?1?为顶层空中公馆 ??? ??4×2?190.7㎡?3? ??? 合计?213套?? ??由上表可以看出，??目前存在最大销售压力的户型为74.53～74.82㎡的1×1户型，??共为76套，??占总剩余套数的35.7％；其次为101.2～107.88㎡的2×2户型，??共为75套，??占总剩余套数的35.2％；再次为138.9～143.42㎡的3×2户型，??剩余52套，??占总剩余套数的24.4％；其余均为顶层空中公馆，??如下图所示：???? ??剩余户型均为全复??式空间户型，??多为东南、西南朝向，??多种户型选择，??包括一房、二房、三房、四房复??式洋房、TOWNHOUSE、顶层空中公馆、独立别墅等，??但户型面积分配定位与人们认可的传统度假物业存在一定落差，??传统度假物业的面积区间主要集中于30～50平米超小户型、200平米以上的度假别墅；??推广面向的客户群体存在定位不??清问题，??例如70～100㎡户型的主要客户群应该为城市中注重生活品质，??工作压力较大，??喜欢度假的白领阶层，而??130～140㎡户型的客户群体应该为城市中事业有成的富有阶层，而??独立别墅的客户群体应该为城市享受成活的闲富、知富人氏，??这就使得宣传难以兼顾，??受众缺乏针对性；??小结：由以上分析可以得出，??目前主要的销售障碍为一房、二房的户型，??共占71％，而??此类户型的客户群体主要为注重生活品质的城市白领阶层，??可以此作为下阶段销售障碍突破点重点突破； （2）?建筑、规划设计分析??项目为四栋15层版式高层建筑，??现代的立面设计，??充分照顾每一个房间的最佳景观，??洋溢着浓郁的 / 企管智库 / 范文汇 / 论文汇 / 海滨气息，??全复??式空间户型，??每层带有宽3.5米，??高5.6米的休闲联廊，??户户带面海大露台，??产品具备??明显的优越性；??产品户型分区明显，??形成半围合状，??社区入口处为独立别墅，??中间为TOWNHOUSE，??周围为普通套间，??但分布存在一定的不??合理性，??独立别墅属高端产品，??却放置在最外围靠近内环路处，??存在噪音、灰尘的影响，而??消费客户为城市闲富享受派，??更注重度假生活品质，??要求远离尘嚣，??一个纯净的空间，??无法接受噪音与灰尘，??因此导致的独立别墅的滞销；??宽3.5米，??高5.6米的宽景休闲走廊是片区独有的设计形式，??完全具备??提升竞争力的潜能，??但却没有很好地发挥其最大化效果，??很好地体验其在营造度假生活氛围中的作用；??小结：建筑规划设计早已木已成舟，??是不??可改变的，??可变的只有策略，??只能通过改变宣传推广策略来趋其利而??避其弊，??发挥其建筑规划设计中的最大益处，??规避其对销售有一定障碍的不??利之处； （3）?园林设计分析??大梅沙片区由于天然景观较为优越，??很多度假物业并不??注重社区园林设计，??如倚天阁、天琴湾等半山物业都是以自然山景为主，??海世界、I领海等则以海岸景观为主，??园林较小，??不??注重社区生活氛围的营造，而??万??科东海岸因为远离海岸，??更为注重社区园林建设，??大社区感觉从园林细处就可充分体现，??很好弥补了其远离海岸的不??足，??打动了部分客户；??本项目园林设计较为优越，??园林设计中有泳池、水景、私家花园、高尔夫练习场、儿童游乐场等，??使项目在具有海景、山景的同??时，??还有社区园景，??可谓处处皆景，同??时也弥补了将来对面物业建成后阻挡海景的不??足，??但园林的优势并没有在推广中得到充分体现，??没有营造处社区人文生活氛围，??缺乏有力的提升；??小结：园林设计在大梅沙项目中具有一定优势，??可以如万??科东海岸一样着力营造出浓厚的社区生活氛围，??使短期度假的住所具有“家” 的味道，??符合现代人追求归属感的思想； ? 2、?客户群分析??深圳游客—