郑州保利百合项目社区底商定位-138页.ppt

结合区域客户情况以及目前市场环境，本项目的客户定位——以区域客户为主，同时拓展其他区域的客户资源，地市客户只作为项目客户的补充。 重要客户 核心客户 偶得客户 核心客户：60% 职业群体：区域客户：企事业单位职工、公务员、个体商户 重要客户：20-30% 置业特征：受到市区内高房价的排挤转向区域置业的客群 潜在客户：10%~20% 来源： 地市客户：多为在周边做生意的客户，购房自住和子女上学； 投资客户：看中项目未来的升值价值而来此投资的客户 户型需求：100-120平米三房及以上的户型 项目整体定位 核心客户 年龄在25-40岁之间；两口或者是三口之家；以改善现有居住条件为主，或购买婚房； 客户描述 有较强的区域情结，首置、首改为主，置业目的以自住为主； 对于户型的需求相对要求较高，追求一定舒适度和功能性，以80-90平米简约的两房和110平米左右的三房或者120平米以上的三房为主。 重要客户 客户描述 年龄在25-35岁之间；他们多数是社会年轻的奋斗一族，但是有了一定的经济积累； 首次置业为主，置业目的多是自住，他们看中区域的是高性价比以及便利的交通条件和保利的品牌价值； 他们需要在这个城市有一所自己的房子，让自身有一种归属感。对于户型的要求一般，更多的是追求功能性，以70-80平米左右的紧凑型两房和85-90平米左右的紧凑型三房为主。 偶得客户 客户描述 年龄在35-50岁之间，他们处于城市周边的地市，多数是由于当地有丰富的煤炭等自然资源富裕人群； 他们的置业目的一方面是自住，另一方面也有一定的投资属性； 他们在本区域购房的原因首先是他们生活的地方离项目交通距离相对较近，同时看中省会城市的资源和环境； 他们购房时看中的更多的是房子给予自己的外在的面子。这些客户更多的会倾向于大型的城市综合体项目。 七、产品定位 满足市场主流需求，瞄准地缘性的刚性客户，增加项目的安全性； 顺应市场现状和发展趋势，满足目标客户需求，适度增加紧凑精品户型； 适当设置舒适性户型，满足较高端客户需求，提升项目形象。 满足市场主流需求，控制总价，适度进行户型创新 户 型 定 位 原 则 户型定位原则 市场现货 中原区2011年1-6月份的商品住宅供应量为50.65万平方米，成交量为46万平方米，区域房地产住宅市场供略大于求。 市场现货 中原区商品住宅价格变化幅度较大，排除价格受个案影响的因素之外，整体价格受限购政策影响呈现下滑趋势。 市场趋势 潜在供应楼盘分布 建设西路 中原路 陇海路 秦 岭 路 桐 柏 路 嵩 山 路 棉纺西路 西站路 升龙半岛 惠众西城一品 盛润锦绣城 中林国际 海森林 金龙佳苑 项目位置 待售项目 区域未来潜在供应的项目有7个。区域未来供应相对较高，区域竞争较为激烈。 经纬广场 市场趋势 待售项目 开发商 项目位置 预计住宅供应体量（㎡） 升龙半岛 郑州元发置业有限公司 中原区朱屯路与桐柏路交汇处 约600000 西城一品 郑州惠众置业有限公司 中原区棉纺西路与秦岭路交汇处东北角 200000 盛润锦绣城 河南盛润置业有限公司 中原区棉纺西路2号（工人路西、神驰路北） 436000 中林国际 河南中林置业有限公司 二七嵩山路和建设路交叉口 128000 海森林 河南海森林地产有限公司 中原区中原路与秦岭路交汇处西北角 160000 金龙佳苑 河南葛龙实业有限公司 中原区中原中路124号 14682 经纬广场 河南中信中原置业有限公司 中原区棉纺西路与桐柏路交汇处东北 350000 以上各项目未来供应的体量，预计区域未来住宅潜在供应量约为180万平方米。 2011年上半年中原区商品住宅的热销产品为80-90平米两房和舒适型的（130以上）三房。溢价空间相对较大的房型有80平米以下的紧凑型两房、90-100平米的简约型三房。 受帝湖花园集中备案影响 热销产品分析 五、客户分析 通过走访区域重点楼盘的一线销售人员，了解到：传统的郑州人置业有强烈的区域情结，西区在置业观念中地缘性根深蒂固。 升龙、锦艺、康桥等先期进入西区的开发商，都已经在其开发项目中收益，升龙中原新城、锦艺国际华都等项目主打的都是西区内的客户； 事实表明西区客户在置业观念上对于区域的地缘观念根深蒂固。 西区不会往东去，也不会往南去，他们认为西区是最好的，道路好，市政建设比较好，西区老郑州人多 ——中原新城销售经理 西区人置业不会出本区域的，他们的观念中认为本区域的教育、配套都是好的，而且学校多。 ——锦艺国际华都销售经理 老郑州人置业更倾向于本区域 老郑州人置业的选择基本上都是留在原来的区域中，……对于其他的区域他们心理感觉很远，东边的人…….以前估计不会来这买，但是现在不一定，东边的房子太贵了。 ——九龙城销售经理 受到高房价挤