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分类号 编号 小产权房法律问题分析 (烟台大学文经学院学年论文) 院 系： 文法系 专 业： 法 学 班 级： 文法101-1 学生姓名： 梁克荣 学 号： 201090506158 指导老师 汤唯（教授） 2012年 11月21日 烟台大学文经学院 摘 要：我国长期实行的城乡二元土地制度，已经造成了城乡发展的极度不均衡，小产权房正是在这种土地制度下，由于城乡各利益主体博弈而发展起来的。本文通过分析我国现行土地制度的弊端，从而为我国现行土地制度的完善，以及房地产市场的调整，提供强大的理论支撑；从现实意义上讲，如果小产权房问题能够得到合理的解决，不但可以解决我国现阶段城市中低收入家庭的住房难问题，而且，还能推动我国的房地产市场向着健康、有序的方向发展，这样，既有利于实现人民的安居乐业，又有利于促进社会主义和谐社会的构建。 关键词：小产权房 城市商品房 宅基地 土地所有权 土地使用权  近十几年，随着中国经济的迅猛发展，大量人口涌进城市，房地产市场繁荣，价格却节节攀高，让大批城市中低收入阶层难以承受，而城市附近的农村集体用地上建造了一座座房屋弥补了这个空缺，价格优惠的同时也带来很大了法律风险，因为不符中国现有的土地制度，政府一再强调小产权房不合法，提示购房者不要购买。但这也仅仅是提示，并没有出台统一的法律法规确认小产权房的法律属性，小产权房何去何从难以得知。本文介绍了小产权房产生的原因，概况，购买原因及购买所要付出的各中风险，尤其从法理上探求为什么国家土地与集体土地上建造的供人居住的住房在法律上待遇如此之大。 一、小产权房概述 国家相关法律、法规和政府文件上并没有“小产权房”、“乡产权房”的提法，更没有对其下过定义。过去所说的小产权房主要是指企事业单位在自己拥有使用权的土地上给员工提供的福利房，现在所说的小产权房主要指俗称的：“乡产权房” 从字面上广义理解，“小”产权房，就是产权受限制的住房。第一，小产权房是在国家划拨土地、单位享有使用权的出让土地或者是集体所有的土地上开发建设的楼盘；　第二，小产权房没有完整的产权或虽有完整的产权但在处分上受一定限制；第三，小产权房不能在市场上自由流通，广义的小产权房具体包括以下几类： 一是经济适用房，我国从1994年起开始启动经济适用房计划，是指指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。只有符合条件的居民个人购买经济适用住房后，应当按照规定办理权属登记。房屋、土地登记部门在办理权属登记时，应当分别注明经济适用住房、划拨土地。经济适用房不能和普通商品房上一样在市场上自由流通，也不得用于出租和经营，只能用于法定的居住用途。由此看来，经济适用房的权属证书是完备的，只是产权的行使受到了一定的限制。 二是企事业单位在自己单位的地上建造的为员工提供的福利房，价格比普通商品房低很多，文经学院曾计划建造的公寓房平均三四千一平，最高层不超过五千，基本是莱山房价的一半。房屋使用权证不在居民手中，而集中在单位手里，虽然购房者证书不全，但权属明确，且流通方式有相关法规政策的规制。 三是廉租房，廉租房只租不售，且对象确定，只供城市镇居民低收入者租用。产权属于集体，不属于个人，只拥有租用权，不得转租。但是房屋产权是明确的。 四是“乡产权房”在集体土地上建造并出售的房屋。百度搜索显示的3910000个结果中绝大部分所指向的就是乡产权房。 综上所述，问题最突出的就是乡产权房，也就是狭义上的小产权房，下文使用的小产权房概念指狭义的小产权房，即乡产权房。 二、小产权房的特征 （一）权利的不完整性 通常说到房屋的所用权，指的是房屋的物权权能，包括所有人的所有权和他人的建立在房屋上的他物权。具体而言，所有权包括占有、使用、收益、处分等权能。他物权包括用益物权和担保物权，也就是他人可以依法对房屋进行占有、使用、收益，房主可以抵押房屋实现担保物权。这些权利都是法律明文规定的，权利的行使受到法律的保护。小产权房是建设在农村集体土地上的房屋，由于其建设土地和房屋的法律属性，没有受到相关法律予以保护。 小产权房不具有城市商品房的房屋所有权证和土地使用权证，所以不能与城市商品房所有者一样拥有完整的对房屋的完整的所有权，不能自由地对房屋进行占有、使用、收益、处分以及担保的权利。假若行使了这些权利也会很容易引起法律纠纷，又因为没有具体的法律规定，在诉讼中处于很不利的地位。总之，小产权房购买者对房屋的物权权利得不到法律的有效保证。 山东省龙口市南山村东海地区建造了大批高标准的高层住宅，因为