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城镇化背景下宅基地使用权流转法律问题研究 　　【摘要】我国宅基地使用权流转过程中存在的主要问题包括法律规定不健全、操作性不强，宅基地使用权隐形流转市场存在等。文章认为需要通过制定和完善宅基地使用权流转的法律制度，建立农村宅基地使用权的登记制度，制定和完善科学的村庄规划，提高宅基地的利用率等措施，构建科学合理的宅基地使用权流转制度。 　　【关键词】宅基地 使用权 流转 研究 　　宅基地使用权概述 　　宅基地是我国土地制度中的一个专有名词，是指农村家庭为建造住宅及其与住宅生活有关的附属设施而占用的土地。住宅是一个家的体现，而宅基地则是一个家的承载。 　　农村宅基地使用权是我国特有的一项用益物权，其权利的实现涉及到宅基地使用权流转问题。“宅基地使用权流转”在当今无论是法学理论界还是实务界都没有一个统一的界定。笔者认为，宅基地使用权流转是指农村居民依申请取得宅基地使用权并在其上建造住房及附属设施后，将在宅基地上建造的房屋及附属设施的所有权流转给第三人从而导致宅基地使用权人也随之发生变动的行为。 　　宅基地使用权流转过程中存在的主要问题 　　法律规定不健全、操作性不强。现行土地管理制度主要来源于《宪法》、《土地管理法》、《物权法》、《土地管理法实施条例》等，具体涉及到农村宅基地使用权流转的法律和政策较少。在这些有限涉及的法律制度中对宅基地使用权的流转大多只作原则性规定，其内容笼统模糊，存在不少法律空白和缺位，一些法律和制度在实践中操作性不强甚至无法操作。例如：法律只规定了宅基地使用权一户一宅，但现实中，农村子女分户后取得了一处宅基地，宅基地的可继承性使得成年子女获得多处宅基地，目前法律法规对此没有完整的规定，在具体实践中操作起来比较困难。 　　宅基地使用权隐形流转市场存在。随着城镇化进程的不断加快和集约化、专业化的农业经营体系的构建，更多的农村剩余劳动力将持续不断向城市聚集，越来越多的农村居民对宅基地的依赖性程度降低。同时由于继承等原因，拥有剩余房屋和宅基地的城市居民和农村居民会选择将农村的房子与宅基地使用权一并转让从而使宅基地使用权流转。我国坚持保守的土地政策，现行宅基地管理制度主要采取严格限制近似禁止流转的作法，这使得宅基地使用权的交易只能游走于正式制度之外，造成宅基地使用权流转隐形市场存在，私下交易的现象时常发生，且规模有日益扩大的趋势，这样就出现一些突破法律底线的流转，不受法律的保护，致使所交易的产权不明确，从而使市场混乱，社会矛盾激增。 　　一户多宅，面积超标现象存在。宅基地具有明显的社会保障性质，宅基地使用权的取得是无偿的，取得后无限期使用，符合条件的农民只需申请获得批准即可。法律规定宅基地的分配以“一户一宅”为原则，并且面积要符合所在省、自治区、直辖市所规定的面积标准。但是在现实中，因合法赠与而取得宅基地等现象普遍存在，法律在此方面存在模糊和空白点等使得农村存在一户拥有两处以上宅基地的现象。由于土地管理部门对此申请审查不严，管理不到位，致使不按批准的面积标准建房、未经审批建房的现象出现，最终结果导致面积超标，“一户多宅”。 　　宅基地闲置，资源利用率低。大量农村劳动力向城市转移，长期不在农村里居住，仍然在村里建房使用宅基地。宅基地一般无偿退出，且退出制度不够严格，执行力欠缺。当前的实际情况是在农村实际长期居住的人逐渐减少了，却仍然占用同量的农村宅基地，这就导致农村大量的住房长期无人居住而“闲置”，在部分地区出现了所谓的“空心村”的现象。一些村庄宅基地与农用地杂乱分布，宅基地没有统一规划，宅基地资源很难集约化利用，造成宅基地利用率不高。 　　理论界与实务界对宅基地使用权流转的探索 　　针对宅基地使用权进入市场流转的问题理论界展开了激烈的争论，实务界也采取了一些积极的改革实践。 　　理论界对宅基地使用权流转的争论。《物权法》规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家的有关规定。”这无疑又给今后宅基地使用权进入市场流转预留了空间。学界对此理论纷争分歧甚大，至今都没有形成统一的意见，主要学说有自由流转说、禁止流转说、有条件流转说。 　　自由流转说。该学说主张应允许宅基地使用权进入市场自由流转。自由流转学说是出于宅基地使用权这一用益物权和农村居民房屋财产权的考虑，以及高效利用农村闲置宅基地等目的。梁慧星教授认为：“农村宅基地使用权采用审批方式无偿取得的，自由流转时能取得一定利益，宅基地所有权人有权要求宅基地使用权人交纳出让金。”①陈小君教授领导的农村土地法律制度研究小组认为：“应肯定农村宅基地使用权流转的合法性，并赋予其法律效力，明确转让、抵押、出租、入股等都是流转方式。”② 　　禁止流转说。保障农民的基本生存需要是国家的基本职责，禁止宅基地使用权进入市场自由流转是保障农村居民合理