试论小区物业管中存在的若干法律问题.doc

试论小区物业管理中存在的若干法律问题 陈文邦 【内容摘要】 小区物业管理，是我国近年来才逐步发展形成的。是目前城市住宅改革中正在大力形成的一种新的发展趋势；也是在房地产市场的改革与发展过程中，住宅与非住宅房产的商品化、服务化而出现的对居住、使用住宅小区的单位、居民提供公共性服务和特约服务的一种新型的行业。随着小区物业管理的出现，在产权人、使用人与小区物业管理的受托管人之间产生了一种新型的民事法律纠纷关系，它作为一种新类型案件，在审理上难度较大，加上现行法律、法规的滞后，且缺乏相应法律理论体系的支撑，在审判实践中面临着许多的问题。它作为一种新型的服务性行业还没有达到制度化、规范化，小区物业管理中存在的法律问题中，在我国各地都有显露出来，我国应加快小区物业管理的全国性立法，明确小区物业管理公司与业主之间的法律关系，明确小区物业管理服务收费的协商市场定价，解决小区物业管理纠纷的途径，以期达到使小区物业管理走向合理化、规范化，使居民真正得到安居乐业。 【关键词】小区物业管理、法律、建设单位与业主 随着我国改革发展的进一步深入，我国的商品房市场近年来形成，物业管理已经开始深入我们的生活只要有新建的物业区，就离不开物业管理。随着物业管理的迅猛发展，随着规模和覆盖面的迅速扩增，广大业主权利意识的觉醒，物业管理许多亟待解决的、深层次的热点、难点和实际问题，如现有法规的缺陷、业主的权利义务，业主、业主委员会与物业管理公司的法律地位和法律关系，物业管理公约的法律地位与作用，物业管理费用标准的价值导向与收缴行为的法律效力等等，也已经开始浮现出来。这些复杂问题的解决，无疑最终都会归结到物业管理理论以及立法对策上来。我们国家从过去对物业管理这个领域里一片空白到今天制定一系列相的法律、法规和政策。如《城市新建住宅小区管理办法》建设部第33号，国家计委，建设部关于印发《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》等一系列有关法规。这些法规使得我们在物业管理活动中开始有法可依，有章可循。但是物业管理在我国还是一个新的领域，有关方面的立法和规定正在趋于完善，很多人对物业管理还没有足够的认识和充分的理解。物业管理进入了快速发展的重要时期，也到了非要解决这些复杂问题的关键时刻，如果我们不能从理论上认识和寻求出物业管理的内在的、必然的联系，就无法顺利地用立法途径从根本上彻底解决这些复杂问题，就可能这些复杂问题众多的法律诉讼物业管理继续健康发展。 物业管理中之所以出现许多问题，一个主要原因是很多人对物业管理中的法律认识，错误的理解自己在物业管理中的法律地位开发一个物业区，通过市场销售，将所建商品房逐渐部分或全部出售给购房人，即业主。的法律地位逐渐从原来开发项目的所有者，到把商品房售完，逐步转移而不再拥有已售出部分商品房的所有权。由于开发一个项目一般都需要几年，在这几年中，对该项目拥有所有权。但当该项目完成商品房售出后，虽然所有权已经发生了转移，但大多数在概念中认为其所建商品房的所有权仍未发生转变。他们仍认为物业区是他们所建，当然物业管理由他们管，这种概念往往把物业管理引入歧途。在法律上所有权的转移也标志着新的所有权人对其所拥有的财产的处置权、管理权。这一概念在物业管理中重要，在物业管理中，都要以产权所有人为中心提供服务活动。 产权所有人产权所有人是物业区内的主人，由他们在适当的时候，组织以产权人为主的业主管理委员会，代表全体业主的权益。业主管理委员会是物业区内的最高权利机构。制定管委会章程。决定选聘或续聘物业管理公司，并负责与物业管理公司签定委托管理合同。和已签约的物业管理公司，共同制定新的公约和新的管理收费标准，由已签过委托合同的物业管理公司代表业主管理委员会，选聘保安公司和其他专业服务公司向物业区内提供服务。由于购房人是逐渐进入物业区内的，而且业主管理委员会是当业主入住率达到一定比例时才成立的。所以在物业区入住的前期，也仍拥有全部或大部分商品房的所有权时，由安排物业管理服务，包括这一时期的物业管理公司的选聘，管理公约的制定和物业管理收费标准，都只能暂由来确定。但应在管理公约中或收费通知中注明种安排是一种临时性的安排，等业主管理委员会成立后，将由委员会再调整。 产权所有人服务产权所有人只有了物业管理中的法律，并让物业管理中涉及的各方面都能正确理解法律，物业管理中的问题就容易得到解决。了物业管理中的法律二、物业管理 在我国社会逐步发展的今天，已经越来越体现了如下特点：既经济越发达，社会越进步，社会分工越来越细，专业性也会越来越强。从专业分工的角度上来讲，物业管理该由专门的物业管理公司来经营，但在实际操作中，却有许多不的事情。 有很多项目的就独自承担起物业管理的重任。这些在其内部附设一个物业管理部门，自制物业管理公约，自订收费标准，自己组织安排成立物业管理委员会。总