中小城镇是人口市民化主战场三大都市圈仍是房企开发重点.docVIP

中小城镇是人口市民化主战场三大都市圈仍是房企开发重点 　　1、2013年中央城镇化工作会议提出任务之一是推进农业转移人口市民化。 　　新型城镇化内涵主要包括人的城镇化与产城融合发展，2012年中国城镇化率达到52.57%，但户籍城镇化率仅为35%左右，与农业转移人口相关的教育、就业、医疗、养老、保障性住房等城市公共服务发展严重缺失，人口市民化速度大大落后于城镇化速度。通过户籍等方面的制度改革，推动目前的2亿多农民工以及未来农业转移人口逐步转化成各个城市的市民，让其真正享受到公共服务均等化。要解决农业转移人口落户问题，首先就要解决落户城市选择与产业配套问题。 　　1）对于农业转移人口市民化落户城市选择问题，我们认为一二线城市周边的中小城镇最有可能成为承接农业转移人口市民化的主战场。 　　根据第六次人口普查数据，全国80%的外来转移人口集中于上海、深圳、北京、东莞、广州等50个城市，外来人口前10的城市流入总量占比高达43.2%。这就说明未来应该最主要解决一二线城市农业转移人口的市民化问题，而全面放开建制镇和小城市落户限制、合理确定大城市落户条件、严格控制特大城市人口规模的要求，则使得受一二线中心城市辐射的周边中小城镇最有可能成为承接农业转移人口市民化的主战场，其未来房地产开发与城市配套建设需求也较大。 　　2）对于人口市民化落户城市产业配套问题，我们始终认为大城市与周边中小城市应该联动发展，形成专业化分工协作、各具特色的城市产业体系。 　　结构效率、规模效率和分工效率是城市化驱动经济增长的三条渠道。镇区由于人口密度低、企业规模小、基础设施条件差，不仅无法充分吸纳农村转移人口实现结构效率，更无法实现城市经济所必需的生产、消费、贸易和交通运输的规模效应。依托区域内大城市功能，结合中小城镇自身特点、能力和资源禀赋进行差别化定位，重点发展一批中小城市，不但能够解决中小城镇的结构效率与规模效率问题，而且还能够更好地促进区域经济整合，形成城市组团、联动发展的分工效率。 　　由于比一般中小城镇分工效率更高，大都市圈中的中小城镇或者特大城市周边的卫星城、卫星镇更具发展潜力，包括上海周边的长三角中小城镇、广州与深圳周边的珠三角中小城镇等。 　　3）加速推进农业转移人口市民化和中小城镇向中小城市转型，国家会将更多的资源投向中小城镇。包括修建医院、学校等公共服务设施，和道路、垃圾处理等基础设施，缩小大城市与中小城镇的差距，推进就地城镇化。 　　2、2013年中央城镇化工作会议提出任务之二是要提高城镇建设用地的利用效率，形成生产、生活、生态空间的合理结构。 　　1）即三中全会《决定》后，中央再次强调要提高城镇建设用地利用效率，这也符合我们长期对新型城镇化内容的预判。 　　在市场经济条件下，土地和区位资源的配置是由市场决定的，对某个地块出价最高者，就能竞争得到这块土地。这意味着城市中的土地利用模式由不同使用者的竞租水平之间的相互关系确定，即每块土地都被出价最高的竞租者获得。同一土地使用者对于城市空间上不同区位的竞租形成了“竞租函数”，“竞租函数”是由区位对效用水平与利润水平的影响方式决定的。城市中不同部门“竞租函数”之间的相互关系决定了土地的用途和实际的地租水平。建立城乡统一的建设用地市场、提高土地的使用效率，将使任何区位的土地获得市场经济效益最大化原则下所应具有的合理使用性质与结构。 　　2）未来新型城镇化将告别土地扩张的推进方式，城市建设用地供给将更有计划和效率，会更注重存量土地的潜力，加大城市更新或旧改的力度。 　　对于广州、深圳等土地资源紧张、高城镇化率的城市，存量土地目前已经成为城市土地供应的主力。2012年深圳土地利用模式的拐点已经出现，存量用地供应占供地总量的56%，首次超过新增供地。未来存量用地供应还将继续加大，成为深圳今后发展的主要支撑，2013年预计将达到土地供应计划的70%。 　　会议提出要减少工业用地、适当增加生活用地特别是居住用地，这是因为城市建设用地结构的变化实质反映的是城市的转型与土地价值的重构。在工业化和城市化的中后期阶段，大城市或中心城市通常会成为工业的总部经济中心和生产性服务业中心，占地面积较大的工厂则逐步外迁，导致城市中心工业用地比重逐步下降。目前，北京、上海、深圳、天津等一线发达城市正逐步过渡到这个阶段，城市建设用地中工业用地的比例会日益减小，住宅、商业和基础设施的用地比例将增加，而且在农村集体建设用地流转和工业外迁两个力量的叠加驱动下，新增的工业用地将主要集中在大城市的周边或郊区集体建设用地上。 　　3、会议提出要按照全国主体功能区规划，贯彻实施“两横三纵”的城市化战略格局，优化城镇化布局和形态。 　　1）未来“两横三纵”城市群将成为中国城镇化的主战场，从房地产开发角度来看，一线城市