皇庭地产项目拓展论证管理程序.docVIP

项目拓展与论证管理程序 编制 陈思翔 日期 2009-11-8 审核 夏景禹 日期 2009-11-20 批准 郑康豪 日期 2009-12-4 修订记录 日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 2009.12.4 C 按照“大禹行动”要求 陈思翔 夏景禹 郑康豪 程序概况 程序目的 为保持公司持续发展、保障项目投资收益、规避项目投资风险，实现项目拓展与论证的科学性。 程序风险 项目可行性决策所需的信息不全面或不准确造成决策失误带来的投资风险 程序范围 从城市经济、土地信息的基础研究开始，到项目可行性研究报告经决策委员会评审确定结束 定义 1、新项目论证：包含“论”和“证”两个过程，即对影响新项目的各个因素进行充分讨论和预测，最后针对预测的综合效果进行可行性求证。 2、房地产土地储备：为保证公司未来项目开发的土地需求，而预先进行的以控制土地开发权为目的购入土地的行为。 3、可行性研究：就是对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。 所涉及流程名称 项目拓展与论证管理流程 流程客户 内部客户 决策委员会 外部客户 国土局\规划局 流程参与部门 营销管理部、规划设计部、工程管理部、成本管理部、计划财务部 上游流程名称 下游流程名称 子流程名称 战略管理流程 产品策划管理流程 年度投资计划管理作业指引 目标与计划管理流程 成本预算管理流程 投资基础信息研究作业指引 项目开发总计划作业指引 土地获取与选择作业指引 概念方案设计管理流程 项目可行性论证指引 流程KPI 责任部门/岗位 数据来源 流程关键点 关键点说明 支持文件 进行基础信息研究 参见4.1 《基础信息研究》 评审项目初判简报 参见4.4 《项目初判简报》 组织项目可行性研究 参见4.5 《项目可行性研究指引》 评审可研报告 参见4.6 流程图  职责 部门 流程中承担职责 决策委员会 1、在发展项目确定阶段听取项目的初步可行性分析，决定是否进 入可行性研究阶段，指导项目发展方向。 2、在新项目可行性研究阶段，听取项目可行性研究成果汇报，提出综合调整意见，决定项目合作条件的实施，批准项目。 投资发展部 负责组织基础研究，根据公司年度经营目标和融资计划，每年度制定《年度投资计划》，并对研究成果进行归档。 信息收集、甄别阶段：以基础研究为指引进行土地信息收集，并给予筛选，形成《项目基础信息研究》。 发展项目确定阶段：负责根据项目初步谈判的结果，确定项目的运作方式，并通过初步市场判断确定项目的定位，进行项目经济初步测算，形成《项目初判简报》，提交集团总裁、决策层审议。 可行性研究阶段：负责根据项目的特点制定可行性研究计划，通过项目背景调研，确定产品定位建议并以其为核心组织各相关部门展开相应流程工作，最终形成包含固定内容的《项目可行性报告》。 决策、评审阶段：负责将可行性报告交由公司内部评审；负责按照公司通过的项目合作条件，取得项目开发权利，并负责合作条件的实施和跟踪。 营销管理部 在项目可行性研究阶段介入，负责项目所在区域的市场调研，并根据市场调研结果提出产品定位建议、营销初步计划。 项目成功获取后，在投资发展部的协助下编制《项目市场调研及定位报告》 规划设计部 发展项目确定阶段：应投资发展部的要求，根据地块的地理位置、地形地貌、规划设计条件等特征和要求，提供地块初步设计分析。 项目可行性研究阶段：现场勘察后根据地块的地形、地貌及周边环境进行项目规划的分析，并根据产品定位建议，完成项目概念设计草案。 工程管理部 在项目可行性研究阶段，对现场勘察地块的地形、地貌、周边市政配套情况调查等进行工程建造的分析，并根据规划设计部提供的项目概念设计草案完成工程技术分析。 成本管理部 发展项目确定阶段：应投资发展部的要求，根据规划设计部提供的项目初步设计分析进行成本初步测算。 项目可行性研究阶段：根据规划设计部提供的规划草案和工程管理部提供的工程技术分析，提供准确的成本测算。 计划财务部 在项目可行性研究阶段，根据各专业部门提供的规划、成本、销售计划等材料，提供财务方面支持和相关财务分析。 企管部 发展项目确定阶段：参与项目初步谈判，提供法律意见。 项目可行性研究阶段：根据项目的背景情况进行法律风险分析，对合作合同等法律文件进行把关。 工作程序 4.1进行基础信息研究 4.1.1 输入/输入部门：《年度土地储备计划》/投