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中海国际社区8#用地商业定位报告 中海地产沈阳公司 商业管理部 2011年4月7日 目录 一、项目基本情况 6 （一）地理位置 6 （二）规划指标 6 （三）周边现状 7 （四）交通情况 7 （五）政府期望 8 二、市场研究 9 （一）沈阳市经济发展状况 9 1、沈阳市人口情况 9 2、2000－2010年沈阳市GDP增长情况 9 3、2000－2010年沈阳市城镇固定资产投资完成情况 10 4、2000－2010年沈阳市财政一般收入 10 5、2000－2010年沈阳市城镇居民人均可支配收入 11 6、办公产品需求预估 11 （二）沈阳市规划情况 12 1、沈阳市“四大班子”南迁对本项目的影响 12 2、沈阳市全运村规划 13 （三）长白岛区域概况 14 1、和平区介绍 14 2、长白岛概况 15 3、区域人口情况 15 （四）长白岛规划 16 1、规划理念 16 2、区域规划 16 3、长白岛交通规划 18 （五）小结 19 三、长白岛商业项目介绍 20 （一）广电中心 20 1、项目规划 20 2、项目进度 21 （二）红星美凯龙 21 1、项目规划 21 2、项目进展 22 （三）长白岛时代广场 22 1、项目规划 22 2、项目进展 22 3、招商情况 23 （四）丽湾国际“丰盛町” 23 1、项目规划 23 2、项目进展 24 3、招商情况 24 （五）和泓国际 25 1、项目规划 25 2、项目进展 25 （六）万科滨河美食街 26 1、项目规划 26 2、项目进度 26 3、招商情况 26 （七）长白岛区域市场研究结论 27 1、区域人口 27 2、区域交通 27 3、区域内大型超市 27 4、区域内写字楼规划 27 5、区域内集中商业 27 6、中海国际社区8#用地商业规划初步建议 27 四、项目SWOT分析 28 （一）优势 28 （二）劣势 28 （三）机会 28 （四）威胁 28 五、项目定位 28 （一）产品建议 28 （二）写字楼定位 29 1、产品定位 29 2、客户定位 31 3、租金定位 32 （三）集中商业定位 38 1、主题定位 38 2、客户定位 39 3、档次定位 40 4、业态配比 41 5、租金定位 41 六、投资收益分析 41 七、沈阳公司建议 43 （一）建筑形态 43 （二）商业物业定位 43 （三）处置建议 43 （四）投资收益 44 一、项目基本情况 （一）地理位置 沈阳中海国际社区项目8#用地位于滨河路以南，规划长白三街以北，毗邻浑河，与沈阳市IT产业一条街三好街和沈阳金廊沿线隔河相望，该宗地具备便捷的交通环境和得天独厚的自然环境。 项目发展用地地理位置 （二）规划指标 依据二〇一〇年三月二十六日我司与沈阳市规划和国土资源局和平分局签订的关于本宗地的《国有建设用地使用权出让合同》约定，本宗地相关规划指标如下： 占地面积：48665.2平方米； 使用性质：住宅、商业 容 积 率：3.69； 商业比例：65.62%（折合商业面积11.8万平米）； 限制高度：地上：以净空审批为准； 地下：限制高度12米 （三）周边现状 项目位于长白岛龙脉之上，东临母亲河、南依内河，紧邻规划中的广电中心，被浑河滩地公园、沈水湾公园、十八栋高尔夫球场等城市大型绿地所环抱，自然环境十分优美。 项目周边现状图 （四）交通情况 由本项目沿滨河路行车至胜利大街、三好街、青年大街均十分方便。 但是目前周边无地铁、公交等公共交通系统。随着广电中心的启用，周边配套会相继完善。 项目交通图 （五）政府期望 依照长白岛整体规划及和平区政府对于打造沿河产业带的要求，毗邻浑河和内河规划用地性质全部为商业，同时结合项目东侧CBD（广电中心）规划，政府要求我司在8#用地临河位置打造2栋具备标志性的高档写字楼，并配以部分商场，同时建议2栋写字楼具有高度上的差异。 二、市场研究 （一）沈阳市经济发展状况 1、沈阳市人口情况 2009年沈阳市全市人口达到720.4万人，同比增长0.97％。其中市内人口513.1万人，同比增长0.81％。注：全市包括市区（和平区、沈河区、大东区、皇姑区、铁西区、浑南新区、东陵区、于洪区、苏家屯区、新城子区）和市辖县（辽中县、康平县、法库县、新民县） 2、2000－2010年沈阳市GDP增长情况 2000－2010年，沈阳市GDP均保持10％以上的增长幅度；2010年沈阳市GDP总额增长依旧，GDP达到5015亿元，同比增长14％。 3、2000－2010年沈阳市城镇固定资产投资完成情况 2010年，沈阳市固定资产投资依旧保持平稳增长态势，完成固定资产投资额5007.4亿元，同比增长36％。 4、2000－2