07空调系统运管理和维护保养管理制度.docVIP

空调系统运行管理和维护保养管理制度 （试行） 1 范围 本标准适用于上海陆家嘴物业管理有限公司管理的空调系统。 2 规范性引用文件 下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款，凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准，凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。 3 机房管理 3.1 机房门油漆为灰色，门外左上方应悬挂白底红字“机房重地，闲人莫入”的警示牌（参见《低压配电管理规程》附录A）。机房内地坪为浅灰色、墙面油漆为白色涂料，机组及非安全区域应划黄色分界线示警。 3.2 机房应当通风良好，照明光线充足，并有应急照明，门窗开启灵活。 3.3 保持地面、墙壁、天花板、门窗、设备表面无积尘、无油渍、无污物，油漆完好（金属设备机座漆黑色，泵、电机、风机、压缩机等机电产品按本色复漆，可燃气管道漆莹色；燃油管道漆棕色，蒸汽管道漆银色，通风管道漆白色）整洁光亮。机房内水沟畅通，地面无积水，隔音层完好。 3.4 机房内禁止吸烟、严禁存放无关杂物，应配备相关消防器材。 3.5 对系统冷却水、冷冻水管道应有流向标识。 3.6 经检查发现设备异常情况，根据空调设备使用和维修说明书进行维修，直至运行恢复正常。 3.7 管理和作业人员应遵守有关排污、噪音、安全生产等方面的规定。 3.8 机房内应悬挂空调系统操作规程、安全管理制度及空调系统图。 4 日常巡视和运行管理 4.1 空调系统运行管理 按楼宇实际状况，每隔3小时～5小时巡视一次： 观察电压（正常380V，不允许超过额定值的±10%）； 观察冷冻油（油压、油位、油色是否符合使用说明书要求）； 观察冷却水（进、出水温度压力是否符合使用说明书要求）； 观察冷冻水（进、出水温度压力是否符合使用说明书要求）； 检查空调主机运转是否有异常振动或噪音； 检查冷却塔风机运转是否平稳，冷却塔水位是否正常； 检查管道、闸阀是否有渗漏，冷冻保温层是否完好； 检查控制柜（箱）各元器件动作是否正常，有无异常噪音或气味。 4.2 供暖锅炉运行管理 当值人员每隔2小时巡视一次常压锅炉： 巡视部位包括：锅炉本体、燃烧机、水泵机组、电气控制柜（箱）、供（回）油泵、排烟系统、回风系统； 观察各水管、油管或气管是否有漏、滴现象； 各种压力表、水温表、排烟温表的指示是否异常； 是否有异常声响或振动，是否有异常气味； 注意锅炉水位、油箱油位； 水泵、油泵电机温度是否太高（烫手）、风叶是否碰壳； 水泵、油泵是否有滴漏成线； 有无松动的螺栓、螺母。 5 定期检查、维护保养 5.1 中央空调主机和锅炉系统，如由分承包单位负责维修保养的，则按维保委托协议执行，设备主管负责协调和监督。 5.2 空调与通风系统的功能是制冷、供暖，应每年一次对系统全面保养。此外视季节变化及系统运行实际状况，对系统部件可另作每月一次或每半年一次等不同周期的检修和维保。 5.3 主机的检查和维保 5.3.1 对中央空调系统主机，每月进行一次检查，测定主机的油位，测定加热器、散热器、排风机、各传感器、各安全保护开关的性能；因季节更换停用时，对主机应做保护处理。 5.3.2 主机应每年两次进行保养，测定主机制冷、制热的能力和系统制冷剂量，检查电脑运行性能、电气控制各安全保护装置、过滤器等完好状况，确保主机完好。 5.4 冷却水泵，冷冻水泵机组的检查和维保 循环水泵每月应进行一次检查，检查范围主要是：流量、扬程、密封性、电机轴承、避震器等，具体内容： 检查电动机轴承有无阻滞现象，如有阻滞则应加润滑油，加油后仍无改变，则应更换同型号规格的轴承； 检查电动机风叶有无擦壳现象，若有擦壳则应修整处理； 检查水泵轴有无阻滞、碰撞、卡住现象，若是轴承问题，则应加注润滑油或更换轴承；若是水泵叶轮问题，则应拆修水泵； 检查压填料处是否漏水成线，如是漏水成线则应重新装压填料； 检查弹性联轴器有无损坏，若损坏则应更换弹性橡胶垫； 清洗水泵过滤网； 清洗水泵外壳，若油漆脱落或锈蚀严重，则应除锈并重新油漆； 变风量空调机的过滤网应每月进行一次清洗，并根据实际情况及时更换；对变风量空调机的电机、叶轮，每年进行一次保养，确保其运行平稳，完好。 5.5 冷却水、冷冻水管道的检查和维保 循环水管道及各阀门、压力表、温度表、保温层及其它附件应每半年进行一次全面的检查、维修、保养，确保管道无滴水，各表显示计量准确； 每半年检查一次冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管管路是否有大量的凝结水，破损的保温层应及时更新。 5.6 冷凝器、蒸发器每半年应进行一次清洗保养 清洁柜式或箱式蒸发器的空气过滤网； 清洁蒸发器散热片； 清洁接水盘； 拆开水冷式冷凝口、蒸发器两端进出水法兰清洁滤网； 全部清洁完毕，安装