湖南湘潭城郊在项目市场调查研究.docVIP

城郊在售项目市场调查研究 一、调查目的 通过调查学习城郊项目的优点,了解其劣势,以便在以后的开发当中了解市场走向,规避风险. 二、调查方法 我们采用的调查方法:典型调查 典型调查的特点:选择典型推出一般结论,优点是可以省人力,物力财力.但不能排除调查结论含有调查者主观意识随意性. 三、调查分析 1、地段分析 物业名称 开发商 地理位置 公交路线 城郊·华雅花苑 城郊置业有限公司 岳塘区电工路一号 10、108、8、15、19、106 城郊·尚玲珑 --------------- 湖湘路1号广电中心旁 2、23、25、103 城郊·新府华城 --------------- 双拥路晓塘路 25 城郊·香樟园南苑 --------------- 熙春路延长线 109、24、106、25、19 面积 建筑面积 总户数 城郊·华雅花苑 178亩 163809.94 1467户 城郊·尚玲珑 24亩 64032 500多套（1期300多套在售） 城郊·新府华城 150亩80多亩15万平米595套118亩 小结:城郊目前在售新项目中基本都超过十五万平米建筑面积,较之其前开发的金地、馨香园、在规模上有很大提高，这可以说明大盘，大手笔是城郊的竞争策略之一。大盘有有利于整体运作,也只有大盘可能创造更加优越的内部配套,在市场竞争中争得主导地位. 3、建筑规划分析 （1）外立面 新府华城(现代简约) 湘江国际 尚玲珑(现代简约古典欧陆风情电梯小高层 城郊香樟园南苑 湘江国际(德式建筑现代简约古典欧陆风情 德式建筑 (尚玲珑) (华雅花苑) 新府华城 小结:从建筑布局来看，其比较注重整体感，在每个单元上并不在意，因此城郊的项目每个项目都有朝向不利的户型，在销售速度上这一部分相对滞后。 （3）经济指标 物业名称 占地 面积 建筑密度 容积率 城郊·华雅花苑 178亩 2.7 城郊·尚玲珑 24亩 4.0 城郊·新府华城 150亩 3.0 城郊·香樟园南苑 80多亩 2．96118亩 2.2 小结①城郊项目的容积率相对较高，都达2.2以上。 4、园林景观分析 物业名称 绿化率 园林风格 设计单位 城郊·华雅花苑 ----- 无主题 潭州建筑设计公司 城郊·尚玲珑 32％ 有很多屋顶绿化,无绿化主题 -------- 城郊·新府华城 56.8％ 水景生态园林 -------- 城郊·香樟园南苑 41．37%46% 6大皇家主题叠水园景 20% 90 20% 113-151 40% 168 20% ---- ---- 城郊·尚玲珑 56.18 3% 89-104. 50% 130.134.142 40% 153 7% ---- ---- 城郊·新府华城 40 ---- 65-90 --- 110-130 80% 130 ---- ---- ---- 城郊·香樟园南苑 40-60 25% 80-103 50% 112-139 20% 142 5% ---- ---- 城郊·湘江国际 48 20% 90 20% 113-151 40% 168 20% ---- ---- 小结: 从产品的构成来看，其开发套建筑面积有缩小的趋势，大户型170平米以上的户型不在有供应。四房比例越来越小，基本以经济型住宅为主。 面积区间：单身公寓40～60㎡、两房80～100㎡，三房110～140㎡。 从户型配置特点来看，规模较大的项目居住型住宅比例较大，像华雅花苑、新府华城；而相对小一点的项目更多投资类物业，像尚玲珑两房达到百分之五十左右。究其原因，大项目有利于整体环境的打造，内部配套相对齐全，更有利于居住。 从销售现场来看，客户对两房，小三房需求比较高，去化也较快。 华雅花苑 尚玲珑户型 小结： ①新因素的注入, 诸如入户花园、270°转角飘窗等得到更多应运.但是前几年出现的跃层,双层复试等没的供应. ②空间分割有缺陷: 户型不周正、过道多面积浪费严重、户型内部布局不合理等诸多问题没处理得当. ③从销售现场客户交流情况看, 市场对阳台配置,客厅、卧室面积分割要求较高.对于阳台,