全国房地产行业发展分析项目可行性研究报告.docVIP

全国房地产调查人员声明 4 郑重声明： 4 第一部分：项目总论 5 1.1项目背景 5 1.2项目概况 5 1.2.1项目名称 5 1.2.2项目建设单位概况 5 1.2.3项目地块位置及周边现状 5 1.2.4项目规划控制要点 6 1.2.5项目发展概况 6 1.3可研报告编制依据 6 1.4可行性研究结论及建议 7 第二部分：市场研究 8 2.1宏观环境分析 8 2.2全国房地产行业发展分析 8 2.3本市房地产市场分析 8 2.3.1本市房地产市场现状整体竞争格局，供求现状 8 2.3.2本市房地产市场发展趋势 8 2.4板块市场分析 8 2.4.1区域住宅市场成长状况 9 2.4.2区域内供应产品特征 9 2.4.3区域市场目标客层研究 9 2.5项目拟定位方案 9 2.5.1可类比项目市场调查 9 2.5.2项目SWOT分析 10 2.5.3项目定位方案 10 第三部分：项目开发方案 11 3.1项目地块特性与价值分析 11 3.1.1地块特征分析 11 3.1.2土地价值分析 11 3.1.3土地升值潜力初步评估 11 3.1.4土地法律性质评估 11 3.2规划设计分析 11 3.2.1初步规划设计思路 11 3.2.2规划设计的可行性分析 11 3.3产品设计建议 12 3.3.1综合楼 12 3.3.2住宅 12 3.3.3停车场 12 3.4项目实施进度 13 3.5营销方案 13 3.6机构设置 14 3.7合作方式及条件 14 第四部分：投资估算与融资方案 15 4.1投资估算 15 4.1.1投资估算相关说明 15 4.1.2分项成本估算 15 4.1.3总成本估算 16 4.1.4单位成本 17 4.1.5销售收入估算 17 4.1.6税务分析 17 4.1.7项目资金预测 17 4.1.8现金流量表 17 4.1.9自有资金的核算 17 4.2融资方案 18 4.2.1项目融资主体 18 4.2.2项目资金来源 18 4.2.3融资方案分析 18 4.2.4投资使用计划 18 4.2.5借款偿还计划 18 第五部分：财务评价 19 5.1财务评价基础数据与参数选取 19 5.2财务评价 19 5.2.1财务盈利能力分析 19 5.2.2静态获利分析 20 5.2.3动态获利分析 20 5.2.4偿债能力分析 20 5.2.5综合指标表 20 5.3财务评价结论 20 第六部分：不确定性分析 21 6.1盈亏平衡分析 21 6.2敏感性分析 21 6.2.1变动因素一：成本变动 21 6.2.2变动因素二售价变动 21 6.2.3变动因素一容积率变动 21 6.3风险分析 22 6.3.1风险因素的识别和评估 22 6.3.2风险防范对策 22 第七部分：综合评价 23 7.1社会评价（定性） 23 7.2环境评价（影响及对策） 23 7.3公司资源匹配分析 23 第八部分：研究结论与建议 24 8.1结论 24 8.2建议 24 第九部分：附录 25 9.1附件： 25 9.2附表： 25 9.3附图： 25  第一部分项目总论 1.1项目背景1.1.1项目所在区域发展情况城市发展规划与的关系及对项目开发的影响所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位所在区域政策、经济及产业环境1.1.2项目发起人及发起缘由 项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等1.1.3项目投资的必要性项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义1.2项目概况 1..1项目名称 1..2项目建设单位概况 1..3项目地块位置周边现状位置所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。宗地现状范围；地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；土地完整性，有否市政代征地、市